時至年中,各大房企官方銷售數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐。然而,各大機構(gòu)的排行榜數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)互相“打架”的情況,甚至一家企業(yè)的排名相差數(shù)十名,而銷售額的統(tǒng)計差額也竟然達到百億。那么,這些宣稱客觀公正的房企銷售排行榜單真的“客觀公正”嗎?
錯位 同一房企不同排名相差十幾位
記者選取了業(yè)內(nèi)較為知名的三家第三方統(tǒng)計機構(gòu)進行對比,分別為易居企業(yè)集團(下稱“易居”)下屬的克而瑞研究中心、中國指數(shù)研究院和億翰智庫,發(fā)現(xiàn)三家機構(gòu)發(fā)布的榜單存在著較大差異。
與以往不同的是,很少有爭議的排行榜前10位的房企排序也出現(xiàn)了“打架”的情況,中國指數(shù)研究院和億翰智庫的第十名為華夏幸福(825億元),而克而瑞研究中心則為華潤置地(852億元)。
值得注意的是,克而瑞研究中心將流量銷售額和權(quán)益銷售額分列,分列之后的結(jié)果是在權(quán)益銷售額排名上,恒大以2891億元取代碧桂園2813.7億元成為榜首。
而據(jù)碧桂園公告披露,2018年前六月,合同銷售金額約4124.9億元,其中歸屬本公司股東權(quán)益的合同銷售金額約3108.2億元。而這一數(shù)據(jù)與易居權(quán)益銷售額排行榜的數(shù)據(jù)有較大出入,正是這一出入決定了榜首花落誰家。
除了前十名外,單個房企的銷售額也不盡相同。非上市房企新力地產(chǎn)在中國指數(shù)研究院統(tǒng)計中銷售額為260億元,在其他兩家排行的數(shù)據(jù)為330億元;正在赴港上市的美的置業(yè)銷售額在克而瑞研究中心為371億元,其他兩家則為391億元。
同一企業(yè)的排名在不同榜單中也出現(xiàn)較大的差距。例如,新希望地產(chǎn)在克而瑞排名中為85位,而在其他兩家的排名均為71位。金融街在億翰智庫排95位,在克而瑞排88位。信達地產(chǎn)在克而瑞排名為89名,在億翰智庫為100名。
三家排行榜差異最大為排行榜后20名(第80至100名)排位幾乎完全不一致。既然是宣稱公開客觀的統(tǒng)計數(shù)據(jù),為何三家榜單有如此大的差異呢?
其中一位機構(gòu)負責(zé)人向記者稱:“我們的數(shù)據(jù)來源自簽約合同,各家機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的口徑不一樣,會出現(xiàn)略微差異。因為公布時間早于企業(yè)公告,也會與企業(yè)的公告出現(xiàn)數(shù)據(jù)出入。”
雖然統(tǒng)計口徑會造成誤差,但差異額從幾億至百億,這背后是否還有其他的原因呢?
幕后 合作費用從幾十萬到百萬不等
記者從房企層面獲悉,第三方榜單發(fā)布機構(gòu)通常會與房企進行合作,而合作費用關(guān)聯(lián)到排名的高低,而這已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公開的“秘密”。
一家房企集團品牌的負責(zé)人向記者透露:“尤其是中小型房企,更看重榜單的排名,是否能進前100名,是否能進前50名,合作費用都是百萬起步。”
多家房企的品牌負責(zé)人也向記者證實,機構(gòu)和房企之間存在合作。
易居在日前赴港上市的招股書中提到:“我們的客戶主要為中國房地產(chǎn)開發(fā)商,我們過往絕大部分收入來自該等客戶”。
其中,今年上半年被易居在權(quán)益銷售額上排名第一位的恒大就是易居的單一最大客戶。從2015年至2017年,易居來自恒大的收入分別占總收入的22.3%、26.9%、35.1%。
盡管收入來源來自于開發(fā)商,但是易居同時強調(diào):“我們努力出具客觀、獨立的報告和排名,且不會因企業(yè)入選我們的報告和排名收取任何費用。我們在完成報告或者排名后提供增值服務(wù),由此測評及排名服務(wù)獲得收入”。
對此,業(yè)內(nèi)人士透露,排行榜本身或許不直接收取費用,而這些后續(xù)的增值服務(wù)卻與排行榜緊密關(guān)聯(lián)。
據(jù)悉,易居旗下?lián)碛腥髽I(yè)務(wù)體系:一手房代理服務(wù)、房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)及咨詢服務(wù)、二手房經(jīng)紀平臺等。其招股書中稱,三大業(yè)務(wù)互為補充,形成強力的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)。在一手房代理和二手房經(jīng)紀平臺服務(wù)的經(jīng)營過程中,可以收集并充實易居的大數(shù)據(jù)庫;大數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)量越大,就越有利于易居為客戶提供更好的大數(shù)據(jù)服務(wù)和咨詢服務(wù);易居利用大數(shù)據(jù)能力,為地產(chǎn)商客戶提供市場研究報告、定位分析及可行性研究等各種服務(wù)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,在合作中,易居往往會將排行榜、研究報告、代理業(yè)務(wù)甚至商學(xué)院等“服務(wù)”進行“打包”銷售,不僅如此,有的服務(wù)內(nèi)容并非企業(yè)所需求的,而是不得不接受的“攤派任務(wù)”。
不僅是易居,上述機構(gòu)在排名中都存在“合作費用”。一位房企品牌向記者透露:“中國指數(shù)研究院的合作費用也是依據(jù)服務(wù)內(nèi)容不同,從幾十萬到百萬不等。”此外,“合作費用連年上漲,尤其是易居的費用,相比去年已經(jīng)翻倍。”
目前,越來越多的機構(gòu)看到排行榜背后的“生意經(jīng)”,各式各樣的排行榜也層出不窮。
心態(tài) 開發(fā)商:無奈?依賴?
那么,房企為何如此依賴于排行榜單呢?
某一小房企品牌負責(zé)人稱:“在融資趨緊的背景下,許多銀行、評級機構(gòu)都只對大型房企、品牌房企融資,而評判指標就是排行榜。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱:“資金鏈是房企經(jīng)營的重要命脈,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)在今年面臨融資難題,其中最大的問題在于資質(zhì)不符。金融機構(gòu)內(nèi)確實存在著一份‘白名單’:行業(yè)排名、開發(fā)經(jīng)驗、信用記錄這些都是重要的考量標準。其中行業(yè)規(guī)模和排名至關(guān)重要,這對于處于末端的中小型房企而言壓力巨大。同樣30強、50強、100強都是門檻。但是,規(guī)模的提升并非一朝一夕,而如何在短時間內(nèi)提升行業(yè)排名來解決融資難題?部分融資需求大的中小型房企開始尋求捷徑,買一家或者幾家排行榜成為主流選擇。”
不僅如此,在融資、上市的關(guān)鍵節(jié)點,排行榜的重要性不言而喻,其背后更代表著資本市場的認可。
那么,金融機構(gòu)的認可就成為排行榜的競爭力來源。業(yè)內(nèi)最負盛名的排行榜發(fā)布者易居在招股書中就明確表示,除了主要客戶開發(fā)商之外,其客戶還包括使用房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)和咨詢服務(wù)的銀行、投資者、政府和非營利機構(gòu)。
最為重要的是,易居指出“我們領(lǐng)先的開發(fā)商排名亦被上海證券交易所和深圳證券交易所作為篩選國內(nèi)公司債券發(fā)行人的標準之一。”
此外,易居還與中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會合作共同發(fā)布的中國地產(chǎn)企業(yè)測評榜,而后者是在我國民政部注冊登記的具有法人資格的社會團體,業(yè)務(wù)主管部門是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。對于易居來講,與中房協(xié)的合作無疑為其排行榜的發(fā)布做了“背書”。
由于利益牽扯廣泛,在采訪中,多家房企負責(zé)人也表示:“應(yīng)對各種排行榜,我們也很無奈”。
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