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買來的是幸福還是爛尾樓 如何規(guī)避商品房預(yù)售制風(fēng)險(xiǎn) 2020-12-15 15:09:49  來源:中國青年報(bào)

買來的是幸福還是爛尾樓

如何規(guī)避商品房預(yù)售制風(fēng)險(xiǎn)

業(yè)主遭遇爛尾樓如何維權(quán)?“相對(duì)于施工人、抵押權(quán)人的優(yōu)先權(quán),還有一個(gè)更優(yōu)先的權(quán)利,那就是購房人的基本債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣提醒,這一優(yōu)先受償權(quán)的行使前提是:必須要起訴,要進(jìn)入法律程序。“否則等銀行、施工人等已經(jīng)把錢劃走了,再起訴,再有優(yōu)先權(quán)也白搭。必要時(shí)可以申請(qǐng)開發(fā)商破產(chǎn),在破產(chǎn)清算中行使優(yōu)先權(quán)。”

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再過兩周,云南省昆明市別樣幸福城小區(qū)的50多戶居民就要迎來新年了。按照承諾,這應(yīng)是他們?cè)谧约夯ㄥX購買的爛尾樓里過的最后一個(gè)新年。

這片樓盤因開發(fā)商資金斷裂在2015年停止施工,又在今年受到高度關(guān)注后,于8月被承諾復(fù)工,2021年10月底竣工交房。

這樣的爛尾樓不是孤例。工程停工的原因各不相同,而受害業(yè)主總是在問同一個(gè)問題:如果當(dāng)時(shí)買的是現(xiàn)房而不是預(yù)售的房子,是不是就不會(huì)有今天的遭遇?

最近,一些城市對(duì)預(yù)售制的政策進(jìn)行了調(diào)整。收緊如成都,規(guī)定商品房預(yù)售款將全部存入監(jiān)管賬戶,開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款;放寬如唐山,不僅增加了提取重點(diǎn)監(jiān)管資金的節(jié)點(diǎn),也提高了可提金額。

我國預(yù)售制將走向何方,購房者又應(yīng)如何規(guī)避付了錢卻遭遇爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)?

三條紅線當(dāng)前 預(yù)售制還是房企的法寶嗎

房地產(chǎn)市場冷熱不均,我國不同城市對(duì)于預(yù)售條件的規(guī)定也不盡相同。

海通證券2018年10月發(fā)布的《詳解預(yù)售制——政策分析及國際經(jīng)驗(yàn)借鑒》對(duì)部分城市抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn),一線、二線和三線城市的預(yù)售條件(項(xiàng)目出地面層數(shù)占比)均值分別為81%、78%和56%,層級(jí)越低的城市,預(yù)售條件越寬松。

這項(xiàng)調(diào)查顯示,當(dāng)時(shí),上海徐匯區(qū)的預(yù)售條件最為嚴(yán)格(89%),要求商品住房開發(fā)建設(shè)已達(dá)主體結(jié)構(gòu)封頂;商業(yè)、辦公等房屋類型多層達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂,高層達(dá)到主體結(jié)構(gòu)的2/3,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。北上廣深均值達(dá)到81%。

而唐山在這項(xiàng)調(diào)查中均值最低(8%)。在2018年《關(guān)于加快辦理市中心區(qū)商品住房預(yù)售許可的意見》中規(guī)定,已投入資金達(dá)到總投資25%以上的商品住房,六層以上的,工程形象達(dá)到正負(fù)零;六層及以下的工程形象進(jìn)度達(dá)到地上一層封頂,即可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證。

今年12月,唐山預(yù)售資金政策進(jìn)一步松動(dòng)。唐山市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《唐山市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法修訂草案(征求意見稿)》,對(duì)2015年規(guī)定的5個(gè)提取重點(diǎn)監(jiān)管資金的節(jié)點(diǎn)增加至至少8個(gè)節(jié)點(diǎn),并提高了可提金額。2015年政策規(guī)定,類似工程施工比例為1/3時(shí),只能提取30%的資金。此次這一數(shù)額提升到不超過監(jiān)管總額的35%。

今年8月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。會(huì)上釋放出重大信號(hào):對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)形成資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

這被視為此前房地產(chǎn)市場傳出“三條紅線”的靴子落地。盡管沒有具體細(xì)節(jié)的公布,但市場普遍認(rèn)為:房企將面臨融資的三條紅線——剔除應(yīng)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率不得超過70%,凈負(fù)債率不得超過100%,現(xiàn)金短債比不得低于1。

在此傳聞下,房企加速銷售回款,并通過股權(quán)融資減輕資金壓力。同策研究院監(jiān)測的房企融資報(bào)告顯示,11月,40家典型上市房企股權(quán)融資總額為256.36億元,占比23.50%,環(huán)比大幅上漲331.2%。

因此,有關(guān)預(yù)售制政策的風(fēng)吹草動(dòng),在這一大背景下,更能夠牽動(dòng)房企的脆弱神經(jīng)。

作為改革的先行者,廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)曾于2018年9月21日下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》指出,商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險(xiǎn),建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng),逐步取消商品房預(yù)售制度,全面實(shí)施現(xiàn)售。

然而,在當(dāng)年5月到10月廣東省中山市合計(jì)推出16宗明確了現(xiàn)房銷售的出讓條件(即要求開發(fā)商直接銷售證件齊全的已經(jīng)成型待售的商品房)的住宅用地中,有3宗土地流拍,1宗僅底價(jià)成交。

“政策鼓勵(lì)現(xiàn)房交付,本質(zhì)上還是希望壓縮房地產(chǎn)市場的高周轉(zhuǎn)率。預(yù)售條件下,開發(fā)商可以借用業(yè)主的資金作為無息資金去加快自己的資金周轉(zhuǎn)。”某知名券商地產(chǎn)分析師陳元(化名)說,企業(yè)考慮得更多的是收益率,如果政府在現(xiàn)房交付中收土地出讓金時(shí)能給予一定折扣,會(huì)有一些企業(yè)愿意嘗試。尤其是在一些人地供需矛盾非常突出的城市,一定會(huì)有資金實(shí)力雄厚又希望在一線城市維持品牌影響力的企業(yè)去戰(zhàn)略性操盤。但在多數(shù)二三線城市,房地產(chǎn)市場供需矛盾沒有那么大,有選擇的情況下,企業(yè)還是會(huì)優(yōu)先選擇期房交付。

陳元給中青報(bào)·中青網(wǎng)記者算了一筆賬:從企業(yè)拿地到出售,最快也需要兩年左右的時(shí)間。房地產(chǎn)企業(yè)借貸的資金成本有的在10%以上,哪怕不考慮增加的管理成本,僅考慮建設(shè)所需的資金使用成本,也要多承擔(dān)21%左右的成本。

前述調(diào)查也引用廣州實(shí)例項(xiàng)目對(duì)比了預(yù)售時(shí)間節(jié)點(diǎn)的變化對(duì)房企利潤的影響。預(yù)售制度如果從主體三分之二變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)封頂,則凈利潤下滑0.47個(gè)百分點(diǎn),內(nèi)部收益率下滑3.47個(gè)百分點(diǎn),如果完全現(xiàn)售(拿地到銷售兩年)則分別下降2.44%和9.44%。

“預(yù)售下的‘高周轉(zhuǎn)’策略,在某種程度讓房地產(chǎn)開發(fā)異化為資本運(yùn)作。”廣東省住房政策研究中心首席研究員兼主任助理李宇嘉說。

預(yù)售制會(huì)取消嗎

盡管預(yù)售制政策在設(shè)計(jì)之初旨在幫助開發(fā)商合理運(yùn)用杠桿加快房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度,提高資金使用效率,減輕財(cái)務(wù)壓力,并對(duì)項(xiàng)目按時(shí)交付有所保障,但在實(shí)際操作中,購房者“貨不對(duì)版”甚至遭遇爛尾樓的情況還是時(shí)有發(fā)生。

昆明別樣幸福城小區(qū)是購房時(shí)承諾2015年交房的“幸福城”。到了2020年仍舊水電燃?xì)獠煌ǎ踔灵T窗都沒有安裝。一些住戶花去了所有積蓄還要付按揭貸款,實(shí)在無力再購置其他房產(chǎn)或租房,只能在爛尾樓里生活。

李宇嘉認(rèn)為,這些問題出現(xiàn)的根源不在預(yù)售制上,而在監(jiān)管上。“本質(zhì)上,‘預(yù)售+按揭’就是順應(yīng)商品房大宗消費(fèi)、高門檻和高成本的特性,通過縮短住房供應(yīng)周期、增加供應(yīng)規(guī)模、降低財(cái)務(wù)成本、降低房價(jià),開發(fā)商和購房者實(shí)現(xiàn)雙贏。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也同意,此類爛尾樓,其實(shí)和過去各類投資力度大但是產(chǎn)品營銷不好有關(guān),所以實(shí)際上也是爛尾樓的一種新的情況,即企業(yè)對(duì)于資金把控不到位,導(dǎo)致項(xiàng)目存在各類問題。

在李宇嘉看來,我國對(duì)于預(yù)售制條件規(guī)定較為嚴(yán)格,高出不少發(fā)達(dá)國家。李宇嘉通過多個(gè)課題同開發(fā)商、地方政府、銀行接觸。他直言,銀行對(duì)監(jiān)管缺少足夠的動(dòng)力,也是源于它們認(rèn)為有房子的熱銷、有預(yù)收款的保證和土地抵押,開發(fā)貸款是安全的。銀行也很在乎開發(fā)商資金回籠后貢獻(xiàn)的貸款和中間收入業(yè)務(wù)等。因此,實(shí)際上,銀行放松了對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管。

嚴(yán)躍進(jìn)建議,銀行要規(guī)避一種沖動(dòng),即有時(shí)候銀行既監(jiān)管此類企業(yè),又和此類企業(yè)合作,所以容易架空。“監(jiān)管本身是和預(yù)售掛鉤的,如果是現(xiàn)房,本身監(jiān)管的意義就不大了。”

新冠肺炎疫情期間,一些城市將預(yù)售資金提取的門檻降低了。李宇嘉指出,一些地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度較高,被迫采取降低預(yù)售門檻等手段,但后續(xù)可能產(chǎn)生很多爛尾問題。

那么,預(yù)售制是否會(huì)逐步取消?

李宇嘉認(rèn)為,從目前我國開發(fā)商融資模式單一、“招拍掛”下土地價(jià)格高企以及房價(jià)高企、供求矛盾大等現(xiàn)狀來看,短期內(nèi)取消預(yù)售的可能性比較小。

“但是,基于完善政府‘放管服’服務(wù)和行政審批改革,完善預(yù)售制度的可能性比較大。比如,提高預(yù)售門檻,一律封頂預(yù)售;比如上面提到的加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管,截留部分資金確保房屋質(zhì)量和公建;再如,熱點(diǎn)城市區(qū)域啟動(dòng)現(xiàn)售試點(diǎn),一二線重點(diǎn)城市或廣東、浙江等熱點(diǎn)省份,存量房屋規(guī)模大,新增供地實(shí)施現(xiàn)售不影響短期供求關(guān)系。”李宇嘉告訴中青報(bào)·中青網(wǎng)記者。

具體應(yīng)如何監(jiān)管流程?李宇嘉建議把握四個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn):一是低層、高層、中高層不同形象進(jìn)度要求的預(yù)售審批是否嚴(yán)格;二是項(xiàng)目資本金是否實(shí)繳到位、是否屬于自有資金;三是“先證后售”(即先審批規(guī)劃許可,后審批預(yù)售)的程序是否嚴(yán)格遵守;四是預(yù)售資金(首付款及按揭貸款)是否嚴(yán)格按照工程進(jìn)度撥付。

業(yè)主應(yīng)該如何規(guī)避爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣直言,要認(rèn)清一個(gè)基本現(xiàn)實(shí):業(yè)主往往是最后知后覺、最容易房錢兩空的。

王玉臣說,這是因?yàn)?,?dāng)開發(fā)商資金鏈斷裂,民間資本和各大銀行會(huì)第一時(shí)間出手,第一時(shí)間起訴,第一時(shí)間查封能查封的所有財(cái)產(chǎn)。其中就包括很多業(yè)主購買的房屋。而相關(guān)判決一旦生效,這些民間資本和銀行會(huì)第一時(shí)間去申請(qǐng)法院執(zhí)行,拍賣被查封的房產(chǎn),盡可能劃走開發(fā)商名下所有的錢。

在此之前,開發(fā)商往往會(huì)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。“利用施工單位虛報(bào)工程款,利用員工虛報(bào)工資已經(jīng)成為不是秘密的秘密。”

王玉臣做過不少爛尾樓的案子,接觸過很多不幸購買了爛尾樓的業(yè)主。他說,“有時(shí)候特別有種恨鐵不成鋼的感覺。”

“該出手的時(shí)候不出手,坐等開發(fā)商或者別的業(yè)主去折騰,夢(mèng)想搭順風(fēng)車,等到最后房錢兩空。往往錯(cuò)失挽回?fù)p失的良機(jī)。”他建議,一旦發(fā)現(xiàn)自己買的房子要爛尾了,必須立刻展開行動(dòng),團(tuán)結(jié)一切值得團(tuán)結(jié)的業(yè)主,利用一切合法合規(guī)的法律手段。

例如,天津靜海某項(xiàng)目開發(fā)商資金斷裂,并在斷裂前通過施工單位轉(zhuǎn)移預(yù)付的購房款,逃避資金監(jiān)管。在維權(quán)過程中,相關(guān)部門進(jìn)行部分墊資,將一部分工程進(jìn)行收尾。該部分業(yè)主成功收房。一部分業(yè)主則通過民事訴訟的方式解除了商品房買賣合同和銀行按揭合同。

王玉臣特別指出,不少人可能有種誤區(qū):樓盤早被封了,銀行、債權(quán)人、施工人早查封了無數(shù)遍了,施工人有優(yōu)先受償權(quán),銀行、債權(quán)人又有抵押權(quán),我們就算訴了也拿不回錢。

“相對(duì)于施工人、抵押權(quán)人的優(yōu)先權(quán),還有一個(gè)更優(yōu)先的權(quán)利,那就是購房人的基本債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。”王玉臣提醒,這一優(yōu)先受償權(quán)的行使前提是:必須要起訴,要進(jìn)入法律程序。“否則等銀行、施工人等已經(jīng)把錢劃走了,再起訴,再有優(yōu)先權(quán)也白搭。必要時(shí)可以申請(qǐng)開發(fā)商破產(chǎn),在破產(chǎn)清算中行使優(yōu)先權(quán)。”

一個(gè)可能有效的警示是,盡量規(guī)避一些小型房企。陳元說,業(yè)界普遍共識(shí)是,未來一個(gè)階段,小房企的日子可能比較難過。

“比較大的、排名前三十甚至是前十的房地產(chǎn)企業(yè)提升空間和戰(zhàn)略格局相對(duì)較為穩(wěn)定。而一些地區(qū)的龍頭房企,盡管每年只有幾十億元的銷售額,但現(xiàn)金流和負(fù)債率比較安全,我們認(rèn)為問題也不太大。”陳元說,排名在300-500名的房企期待沖到前100名,相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大。宏觀環(huán)境并不十分利于這種企業(yè)加速擴(kuò)張,而它們已經(jīng)走上了擴(kuò)張的道路,只能依靠新項(xiàng)目拿地做抵押回籠資金,才能維持企業(yè)的高速運(yùn)轉(zhuǎn)。

陳元強(qiáng)調(diào),這類企業(yè)從公開市場融資能力有限,也沒有公開發(fā)債的能力。在信托相對(duì)收緊的情況下,他們受益于流動(dòng)性擴(kuò)張的貨幣環(huán)境,受到的影響不大。但壓力可能會(huì)持續(xù)加大。

“許多資金能力不是很強(qiáng)的開發(fā)商可能會(huì)在這場風(fēng)暴中被打翻,淹沒在歷史的長河里。一般而言,如果可以選擇,同等條件下,購房者往往優(yōu)先選擇更有實(shí)力和地位的房企。”王玉臣說。

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