自然資源部等7部門明確農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可依法由城鎮(zhèn)戶籍子女繼承——
老家的宅基地,可以繼承使用了
浙江省臨海市杜橋鎮(zhèn)切實(shí)抓好農(nóng)房確權(quán)工作,上門為群眾辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。圖為杜橋鎮(zhèn)勤橫湖村村民展示拿到的不動產(chǎn)權(quán)證書。
今年8月以來,湖北省襄陽市??悼h農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作全面啟動。圖為工作人員正在向??悼h龍坪鎮(zhèn)川山村村民發(fā)放農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)權(quán)證書。
進(jìn)城落戶,農(nóng)村老家的宅基地咋辦?不少人曾被這個(gè)問題困擾。近日,針對農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記問題,自然資源部經(jīng)商住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、國家保密局、最高人民法院、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、國家稅務(wù)總局共同研究并給出答復(fù):農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。短短的31個(gè)字,引起廣泛關(guān)注。
解除進(jìn)城落戶后顧之憂
“我是家里的獨(dú)生女,以前爸媽擔(dān)心鄉(xiāng)下的老宅不能被我繼承,現(xiàn)在他們不用再為這事犯愁了。”看到農(nóng)村宅基地使用權(quán)可繼承的官方答復(fù),在北京生活的王女士第一時(shí)間和她的父母分享了這則消息。
近年來,中國城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速,大量農(nóng)村人口持續(xù)向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。在此過程中,老家的住宅和宅基地歸屬問題成為不少人關(guān)注的一大焦點(diǎn)。
“我們家除了爸媽,其他人現(xiàn)在全是城鎮(zhèn)戶口,對于老家房子和宅基地以后怎么處置的問題,我們之前特地咨詢了一些專業(yè)人士,但都沒有得到確切的答復(fù)。”李莉姐妹4人畢業(yè)后都留在城市工作,為了讓待在農(nóng)村老家的父母住得好些,四姐妹前年專門把老家的房子進(jìn)行了翻新。“當(dāng)時(shí)老兩口是極力反對的,他們擔(dān)心房子和宅基地以后被收回,花錢翻新實(shí)在不值得。好在這次相關(guān)部門給了權(quán)威答復(fù),戶籍不會成為限制,也算是給我們一大家子吃了顆‘定心丸’。”
在深圳上班的梁亮說,他老家在浙江寧波的農(nóng)村,“我們那里發(fā)展得很好,村里的交通和配套設(shè)施都不錯,有套房子在那,讓我的生活和事業(yè)多了一個(gè)可選的去處。”梁亮說,雖然他目前還沒打算回去,但以后回去的可能性很大。
中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所所長魏后凱表示,宅基地是農(nóng)民的基本居住保障,此次自然資源部等7部門的答復(fù)非常及時(shí)、重要,進(jìn)一步明晰了宅基地的產(chǎn)權(quán)特質(zhì),解決了長期存在于現(xiàn)實(shí)中的宅基地繼承問題,為有意進(jìn)城落戶的農(nóng)民解除了宅基地使用權(quán)可能被收回的后顧之憂,讓落戶城鎮(zhèn)的農(nóng)民及其子女既進(jìn)得了城也回得了農(nóng)村老家,保護(hù)了農(nóng)民合法權(quán)益。“此外,這也有助于解決目前部分農(nóng)村宅基地荒廢閑置的問題。”
數(shù)據(jù)顯示,改革開放以來,在中國農(nóng)村人口數(shù)量減少超2.3億的情況下,宅基地面積卻不降反增,農(nóng)村宅基地閑置浪費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重。另據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),因農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工等原因造成的農(nóng)村宅基地及住宅閑置已超16億平方米。
魏后凱介紹,近年來,各地出現(xiàn)了不少“空心村”,有很多閑置宅基地和閑置住宅。這次制度的明確化有助于進(jìn)一步吸引人才返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、城鄉(xiāng)人才雙向流動,盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅,為返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)提供了便利條件,對于促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展和鄉(xiāng)村振興是一大利好。
繼承使用條件要看清
老家的宅基地使用權(quán),需要滿足哪些條件才能繼承?
此次7部門在答復(fù)中明確,根據(jù)《繼承法》規(guī)定,被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承,按照房地一體原則,繼承人繼承取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán),農(nóng)村宅基地不能被單獨(dú)繼承。
談及上述規(guī)定,北京市盛廷律師事務(wù)所律師王龍解釋說,宅基地使用權(quán)是指公民個(gè)人在集體所有的宅基地上享有的建造房屋以使用居住的一種物權(quán)。“城鎮(zhèn)戶籍子女可繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán),實(shí)際上是指城鎮(zhèn)戶籍子女因繼承農(nóng)村房屋從而獲得宅基地使用權(quán)。也就是說,宅基地上要有房屋,如果是空宅基地,則不能繼承。”
如何繼承?7部門的答復(fù)中指出,《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》明確規(guī)定,非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員(含城鎮(zhèn)居民),因繼承房屋占用宅基地的,可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記,在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”。
具體來看,地方政府給出了更為詳細(xì)的規(guī)定。以湖北省赤壁市為例,日前該市自然資源和規(guī)劃局明確提出,不僅“城鎮(zhèn)戶籍的子女”可以繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán),其他繼承人(比方說“出嫁女”;被繼承人子女之外的其他繼承人)同樣可以繼承。依法繼承的宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的應(yīng)提交不動產(chǎn)權(quán)屬證書或其他權(quán)屬來源材料、依法繼承材料、繼承人身份證明材料及相關(guān)測繪材料等,到當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心申請登記手續(xù)。
得知農(nóng)村宅基地使用權(quán)可繼承的消息,在上海工作的高先生最近正盤算著回趟江蘇鹽城的農(nóng)村老家:“現(xiàn)在父母大部分時(shí)間都和我們住在上海,我擔(dān)心老家的瓦房長時(shí)間沒人住會塌掉,想著回去給修一下,這樣我們偶爾回去也可以住得更舒心些。”
不過,簡單修一修房子可以,新建和翻建則要經(jīng)過主管部門的審批。廣西近日已出臺通知,規(guī)范農(nóng)村新增宅基地審批和建房管理,明確提出了農(nóng)戶申請、村組審查公示、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批三個(gè)程序。當(dāng)?shù)剞r(nóng)村村民宅基地面積,平原地區(qū)和城市郊區(qū)每戶不得超過100平方米,丘陵地區(qū)和山區(qū)每戶不得超過150平方米。原址翻建或改擴(kuò)建住宅的,宅基地用地面積和建筑面積不得超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
“全國范圍來看,各地的規(guī)定可能會有差別,所以在翻建農(nóng)村老宅之前最好先去相關(guān)部門咨詢清楚要求、規(guī)定,不要盲目動工建設(shè)。”王龍說。
盤活鄉(xiāng)村閑置住宅
近年來,農(nóng)村宅基地受到越來越多關(guān)注??吹睫r(nóng)民的宅基地使用權(quán)可由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承的消息,一些城鎮(zhèn)居民隨即提出了是否可以到農(nóng)村買地建房的疑問。
對此,有關(guān)方面指出,農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地,城鎮(zhèn)戶籍的子女只可以繼承其使用權(quán),并不能交易。事實(shí)上,針對一些地方存在的違法違規(guī)買賣宅基地、侵占耕地建設(shè)住宅等問題,此前相關(guān)部門的文件已明確指出,嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地,嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館;嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。
不能買地建房而又想回鄉(xiāng)怎么辦?租賃、合作等方式成為選擇。中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)文指出,鼓勵村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅,通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式,依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等。城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的,租賃合同的期限不得超過二十年,合同到期后雙方可以另行約定。
有“城市的愿進(jìn)來”,也有“農(nóng)村的想出去”。對于農(nóng)村宅基地使用權(quán)可繼承的消息,老家在福建省武平縣農(nóng)村的李軍并不太在意。“我們村里現(xiàn)在幾乎都是老人,年輕人基本都外出讀書、打工了。”李軍和妻子在北京開了一家洗衣店,每年只有過年時(shí)才回老家,“家里雖然有宅基地,但回老家的收入遠(yuǎn)沒有在北京多,所以也沒有回去的打算。”
農(nóng)業(yè)農(nóng)村部提出,在征得宅基地所有權(quán)人同意的前提下,鼓勵農(nóng)村村民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部向符合宅基地申請條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓宅基地。對進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民,各地可以多渠道籌集資金,探索通過多種方式鼓勵其自愿有償退出宅基地。
圍繞農(nóng)村宅基地,一系列加強(qiáng)管理的措施正加快推出。如針對歷史形成的宅基地面積超標(biāo)和“一戶多宅”等問題,中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部強(qiáng)調(diào),嚴(yán)格落實(shí)“一戶一宅”規(guī)定,農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,面積不得超過本省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。自然資源部還明確,2020年底前完成全國農(nóng)村地籍調(diào)查,宅基地和集體建設(shè)用地登記率達(dá)到80%以上,明年底前完成宅基地和集體建設(shè)用地及房屋登記資料清理整合。
魏后凱認(rèn)為,穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革各項(xiàng)工作,加強(qiáng)農(nóng)村宅基地規(guī)范管理,有利于保障農(nóng)民合法權(quán)益,也有利于推進(jìn)鄉(xiāng)村全面振興。
關(guān)鍵詞: 宅基地
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