信用貸進(jìn)入房地產(chǎn)系違規(guī)
這樣的購(gòu)房套路請(qǐng)當(dāng)心
手握300萬(wàn)元現(xiàn)金,就可以買600萬(wàn)元的房子,只需還點(diǎn)兒小利息,“以小博大”成本低且毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)——這是中介機(jī)構(gòu)給購(gòu)房人王偉(化名)描繪的情景。隨著北京樓市逐步回溫,一些不具備資質(zhì)的機(jī)構(gòu)近期在市場(chǎng)上四處活動(dòng),先打著低息貸款的幌子讓購(gòu)房人“入套”,再以先墊資、后申請(qǐng)信用貸的方式讓其“上車”。專家表示,信用貸的資金進(jìn)入房地產(chǎn)屬于違規(guī)。以高杠桿的方式買房,購(gòu)房人不僅要承受巨大的還款壓力,還可能影響個(gè)人征信。
以低息貸款“請(qǐng)君入甕”
“解決購(gòu)房各環(huán)節(jié)需求資金,放款迅速。”近期忙著看房的王偉,正是被這樣一則廣告吸引上“套”的。王偉看中了一套位于四環(huán)外、總價(jià)600萬(wàn)元的二手房,可他手頭的現(xiàn)金只有300萬(wàn)元,再加上自己的情況只能按二套貸款,王偉面臨高首付、高利率、錢不夠的窘境。
“有沒(méi)有什么首付少、利息少的購(gòu)房方式?”第一次和機(jī)構(gòu)工作人員溝通,王偉就提出“少花錢”的要求,而對(duì)方很快就給出小微企業(yè)低息貸款的方案。按其所說(shuō),目前各銀行對(duì)小微企業(yè)貸款都有扶持政策,王偉只需注冊(cè)一家小微企業(yè),就能申請(qǐng)低息貸款,每月還款額比房子出租所得的租金還要低,“至于您沒(méi)有公司也沒(méi)關(guān)系,我們這兒提供一條龍服務(wù),都可以辦理,您可以先考慮一下。”
利息比租金還低,這句話深深打動(dòng)了王偉。很快,他就決定見(jiàn)面詳談。也是在這次談話中,工作人員改了口徑,提出使用信用貸的新方案,理由是申請(qǐng)信用貸更容易,放款速度更快,利率依然比商業(yè)貸款的利率低。
“完美鏈條”實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)極高
按照中介機(jī)構(gòu)的說(shuō)法,王偉的買房流程有四步。首先,他拿出300萬(wàn)元的現(xiàn)金,機(jī)構(gòu)再墊資300萬(wàn)元,全款買下他心儀的那套房子。按照目前的交易速度9天內(nèi)能辦完手續(xù),按8%的月利率,王偉要繳納約5萬(wàn)元的墊資利息。接著,王偉拿著房本去幾家銀行申請(qǐng)信用貸,貸出300萬(wàn)元用于歸還機(jī)構(gòu)墊資,并支付辦理費(fèi)用5萬(wàn)元。第三步,王偉將名下的這套二手房出租“以租養(yǎng)貸”。貸款3年后,王偉向銀行歸還300萬(wàn)元的本金,或者再用房本申請(qǐng)貸款套現(xiàn)。
手頭現(xiàn)金做首付—中介墊資全款買房—以房本抵押申請(qǐng)信用貸—歸還墊資并按月還利息—再拿房本抵押……在機(jī)構(gòu)人員的口中,這是一條可以重復(fù)的“完美鏈條”,而王偉通過(guò)此就可“以小博大”,以極低的成本得到一套房。
用300萬(wàn)元買下600萬(wàn)元的房子,支付的利息成本64萬(wàn)元,聽(tīng)起來(lái)比商業(yè)貸款確實(shí)要低。然而,中介機(jī)構(gòu)口中的鏈條真的完美么?業(yè)內(nèi)人士否定了這種以高杠桿購(gòu)房的方式。
“首付貸、消費(fèi)貸、信用貸、經(jīng)營(yíng)貸款等信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng),這本身就屬于明令禁止的違規(guī)行為,銀保監(jiān)會(huì)也多次強(qiáng)調(diào),堅(jiān)決糾正貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)行為。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,以信用貸的資金買房,其用途和貸款合同規(guī)定的用途是不符的,一旦被銀行查到將會(huì)影響申請(qǐng)人的征信記錄。與此同時(shí),相比于商業(yè)貸款,信用貸屬于短期貸款,貸款額度通常在30萬(wàn)元至50萬(wàn)元,且年限一般只有3年。“若想以信用貸的方式貸出300萬(wàn)元,就像某些機(jī)構(gòu)所說(shuō),要從多家機(jī)構(gòu)同時(shí)申請(qǐng)信用貸,在監(jiān)管趨于嚴(yán)格的環(huán)境下,風(fēng)險(xiǎn)極高,可操作性不強(qiáng),后期還款壓力也非常大。”張大偉說(shuō)。
高杠桿不適合普通購(gòu)房人
這條“完美鏈條”其實(shí)還暗藏其他風(fēng)險(xiǎn)。記者仔細(xì)算了一筆賬后發(fā)現(xiàn),按照8%的月利率,300萬(wàn)元的墊資款單日利息是8000元,一周是5.6萬(wàn)元,一個(gè)月就是24萬(wàn)元。一品牌中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者,在業(yè)主所賣房屋沒(méi)有銀行抵押的情況下,全款購(gòu)房人從購(gòu)房資質(zhì)審核到完成過(guò)戶大約需要一周時(shí)間。如果業(yè)主所賣房屋存在銀行抵押的情況,得先完成解抵押,才能再走購(gòu)房資質(zhì)審核等流程,慢的話可能需要1個(gè)月。換句話說(shuō),機(jī)構(gòu)人員給出的5萬(wàn)元墊資利息的預(yù)算,只是最理想狀態(tài)下的最低支出。一旦房屋交易過(guò)程中遇到任何意外情況,拉長(zhǎng)了交易周期,所支付的利息將遠(yuǎn)高于5萬(wàn)元。
“高杠桿的模式并不適用于普通購(gòu)房人,特別是在目前樓市處于平穩(wěn)期的時(shí)候,有自住或改善需求的購(gòu)房人更沒(méi)有必要使用這種高杠桿的模式,建議理性購(gòu)房。”張大偉說(shuō)。
高杠桿買房鏈條
首付
中介墊資
全款買房
房本抵押
信用貸還墊資
3年內(nèi)還款
風(fēng)險(xiǎn)
1、信用貸用于買房,其用途和貸款合同規(guī)定的用途不符,一旦被銀行查出,將會(huì)影響申請(qǐng)人的征信記錄。2、貸款年限短,利率高,還款壓力較大,三年還300萬(wàn)元,實(shí)際月供接近10萬(wàn)元。3、小機(jī)構(gòu)墊資利息非常高,買房交易周期一般比較長(zhǎng),墊資的利息成本將遠(yuǎn)高于宣傳中的預(yù)算。號(hào)稱墊資9天利息5萬(wàn),一不小心,變成墊資一月利息24萬(wàn)。
關(guān)鍵詞: 高杠桿買房鏈條
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