7月10日,有消息稱,為確保區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,北京市順義區(qū)住建委牽頭組織存量商辦項(xiàng)目負(fù)責(zé)人召開了研討會,參會單位就存量商辦項(xiàng)目如何轉(zhuǎn)型消納庫存進(jìn)行了積極研討并交換了意見。會議確定將存量商辦類項(xiàng)目改造為三種形態(tài)產(chǎn)品:一部分轉(zhuǎn)為公租房,著力解決低收入人群的住房問題;一部分轉(zhuǎn)型為職工集體宿舍,促進(jìn)職住平衡;另一部分轉(zhuǎn)型成公寓酒店類項(xiàng)目,帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)和稅收增長。
兩天后,北京市住建委公開回應(yīng)稱:本市并未出臺存量商辦改公租房政策。但由此引發(fā)的對北京存量商辦類項(xiàng)目的關(guān)注并未隨之平息。
研討會“順應(yīng)了民意”嗎
“據(jù)我所知這個研討會的確存在。”一位知情人士告訴記者,順義區(qū)住建委的確于近期組織了對該區(qū)域內(nèi)存量商辦類項(xiàng)目改造方案的研討會,公租房、公寓式酒店和職工集體宿舍的建議也的確是在會上提出的解決方案。
此前網(wǎng)絡(luò)上流傳的截圖顯示,順義區(qū)住建委一度將該研討會的消息發(fā)布至官網(wǎng),但隨后被刪除。
上述知情人士透露,由于轉(zhuǎn)發(fā)量較大且引起多方關(guān)注,順義區(qū)住建委網(wǎng)站隨后撤回了該消息,“既然是內(nèi)部討論的內(nèi)容,并沒有形成定文,還是不太適合進(jìn)行信息公開。”他介紹說,針對轄區(qū)內(nèi)的存量商辦類項(xiàng)目,順義區(qū)住建委一直在研究解決的具體措施,“不應(yīng)該公開報道出來,商辦類項(xiàng)目的問題目前十分敏感。”
在順義后沙峪鎮(zhèn)某商辦項(xiàng)目售樓處,一位銷售人員向記者證實(shí)道:“我們這個項(xiàng)目的開發(fā)商參加了那場研討會。”但他同時介紹說,會議上研究的幾項(xiàng)改造方案都還沒有落地。他認(rèn)為,“最有可能”的執(zhí)行方式是政府從每棟樓里回購一定套數(shù)的房屋,轉(zhuǎn)變?yōu)檎咝员U献》浚?ldquo;但具體能否執(zhí)行,誰也不知道。”
對于北京存量商辦類項(xiàng)目的討論始于2017年3月北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》,其中對商辦類項(xiàng)目做出不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛镜纫蟆?ldquo;3·26”新政出臺后,此前的“商改住”產(chǎn)品,即名義上是商辦類項(xiàng)目,實(shí)際上開發(fā)商將其開發(fā)成“類住宅”產(chǎn)品,大行其道的格局遭到顛覆。
對于已經(jīng)以商辦類項(xiàng)目的名義獲得土地并在其上開發(fā)了“類住宅”產(chǎn)品的開發(fā)商而言,“3·26”新政(編者注:指2017年3月26日北京市住建委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》)后大量滯銷的商辦類項(xiàng)目存量已經(jīng)是不容小覷的問題。
上述知情人士告訴記者,順義區(qū)住建委召開研討會有一定社會基礎(chǔ),順應(yīng)了“民意”,但結(jié)果卻是開發(fā)商利用會議上被曝出的內(nèi)容迅速對外傳播,以求掀起輿論關(guān)注,并造成對政府相關(guān)部門的無形壓力。
“公租房、公寓式酒店和職工集體宿舍這三個選項(xiàng)恰恰是為銷售端考慮的。”有開發(fā)商負(fù)責(zé)人對記者說,他所在的開發(fā)商在順義有商辦類項(xiàng)目,此前一直與順義區(qū)住建委有溝通,“畢竟這么多存量擺在這兒對誰都沒有好處,但我們并沒有特別具體地向住建委提出這三個方案,這三個方案應(yīng)該是在會議現(xiàn)場提出來的。”
停滯的不僅是房子,還有在建項(xiàng)目
“3·26”新政以來,順義區(qū)商辦類項(xiàng)目滯銷情況如何?《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在順義南法信和后沙峪兩地走訪發(fā)現(xiàn),兩地聚集了綠地自由港、旭輝26街區(qū)、國門智慧城和金逸商務(wù)中心建城花園等數(shù)個商辦類項(xiàng)目,從建成的房屋形態(tài)上看,多數(shù)是按照“類住宅”形式開發(fā)的。
“這附近就幾乎沒有住宅項(xiàng)目,都是商辦。”一位當(dāng)?shù)鼐用窀嬖V記者。
根據(jù)前述在順義區(qū)住建委官網(wǎng)上已經(jīng)被撤回的消息,目前順義區(qū)內(nèi)有38個正在銷售的商辦類項(xiàng)目,存量為8000套。這一數(shù)字在北京各區(qū)中是否屬于較多的?一位開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者,其所在的開發(fā)商在順義有一處商辦類項(xiàng)目,據(jù)他了解,“順義區(qū)的存量算是比較多的。”
早在去年“3·26”新政推出之初,中原地產(chǎn)研究中心首席研究員張大偉就根據(jù)中原地產(chǎn)掌握的數(shù)字,推斷出將來可能出現(xiàn)的商辦類項(xiàng)目滯銷問題。“目前(截至2017年3月)市場庫存的商辦類項(xiàng)目大約6萬套,其中2.3萬套為商住類物業(yè),這些今后只能以企業(yè)和社會組織為出售對象,而此前90%的購買者都是個人。”張大偉當(dāng)時判斷:商辦類成交量暴跌,已是“板上釘釘”。此外數(shù)據(jù)還顯示,2017年北京新成交商業(yè)辦公類土地面積共近200萬平方米,而這又為商辦類項(xiàng)目增加了新的存量。
在不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛荆瑹o法出售給個人的情況下,這些項(xiàng)目的銷售情況如何?上述開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者:“在‘3·26’新政下達(dá)后,我們嚴(yán)格按照商業(yè)辦公類項(xiàng)目的銷售方式在銷售這些房屋,不敢有絲毫違規(guī),但這些項(xiàng)目在現(xiàn)在這種狀況下的銷售速度的確很慢。”
除了已經(jīng)建設(shè)完成的項(xiàng)目“滯銷”,更尷尬的是在建項(xiàng)目“停工”。
思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅告訴記者,“3·26”新政規(guī)定的“開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項(xiàng)目,最小分割單元不得低于500平方米”,是指在2017年3月26日之前拿到施工證的項(xiàng)目不受影響,而對于那些沒有拿到施工證的項(xiàng)目,即便在規(guī)劃已經(jīng)報批的情況下也必須將戶型調(diào)整為最小分割單元不得小于500平方米的戶型,否則不能獲得施工證,“也就是說,目前處于停滯狀態(tài)的不僅是房子的銷售,還有開發(fā)商已經(jīng)獲得的土地的開發(fā)。”
郭毅進(jìn)一步解釋說,一些項(xiàng)目的開發(fā)商不得不將原先小戶型改為不小于500平方米的大戶型,而大戶型的實(shí)際市場需求很小,占商辦類項(xiàng)目總量不到1%。
上述開發(fā)商負(fù)責(zé)人對記者說:“幸好我們在去年3月26日之前就獲得了施工證,在前期戶型設(shè)計(jì)上也為小型工作室這部分需求預(yù)留了空間,我們的項(xiàng)目才沒在施工工程中受到影響。”
當(dāng)初土地規(guī)劃為何批了這么多商辦類項(xiàng)目?
上述開發(fā)商負(fù)責(zé)人向記者介紹,他們也曾想過其他辦法消解庫存,比如轉(zhuǎn)型共享辦公空間,但最終沒有談成。“附近的商業(yè)氛圍不夠濃厚,沒有對創(chuàng)業(yè)人才和創(chuàng)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的吸引力,商業(yè)環(huán)境不足以支撐共享辦公這種業(yè)態(tài)。”
郭毅告訴記者,該現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在順義,在北京的房山和大興也較為普遍。“我一直不理解,在沒有足夠產(chǎn)業(yè),也吸引不了太多人群的情況下,在土地規(guī)劃上批出如此多的商業(yè)辦公地塊的依據(jù)是什么。”她認(rèn)為,開發(fā)商拿到地塊后,根據(jù)市場的實(shí)際需求開發(fā)產(chǎn)品,若對于居住的需求遠(yuǎn)大于對辦公的需求,開發(fā)商勢必會選擇開發(fā)“類住宅”產(chǎn)品,這是市場規(guī)律使然。“如果在沒有足夠的產(chǎn)業(yè)和人口集群的地塊上要求開發(fā)商開發(fā)市場需求很小的辦公類產(chǎn)品,政策本身的合理性就存在疑問。”
如今,北京市住建委雖然否認(rèn)出臺了存量商辦改公租房的政策,但并未提及轉(zhuǎn)型職工集體宿舍及公寓式酒店這項(xiàng)方案。兩者的可行性又有多大?
其實(shí),在2017年7月發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》就曾提出,鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等,按規(guī)定改建為租賃住房。此后,上海、南京等多個城市提出“商改租”。
今年5月,北京市住建委等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》,其中提出的三個來源中就包括:各區(qū)結(jié)合區(qū)域規(guī)劃調(diào)整需要,將閑置的商場、寫字樓或酒店等改建。
早在“3·26”新政公布之初,一些中介從業(yè)者就曾對記者表達(dá)過這樣的想法:“那么多‘商改住’滯銷,長期下去會形成大量的存量,到時候總要有個說法,說不定政策上就會有松動,沒準(zhǔn)土地性質(zhì)也就‘商改住’了。”
隨著順義關(guān)于存量商辦類項(xiàng)目改造方案研討會的召開,一些人認(rèn)為這似乎代表了政策松動的跡象。但郭毅對記者表示:“在特定區(qū)域內(nèi)有多少商辦類建設(shè)用地指標(biāo)和住宅類用地指標(biāo)都是確定的,即便真的實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)上的‘商改住’,也是需要使用指標(biāo)的,不存在因?yàn)榇罅可剔k類項(xiàng)目庫存積壓的情況就導(dǎo)致政府在這個問題上‘松口’的可能。”不過對于“商改租”,郭毅分析認(rèn)為,積壓的庫存改成職工集體宿舍或公租房,在不發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,即不產(chǎn)生買賣行為的前提下,在法理上也是說得通的,“當(dāng)然,現(xiàn)在北京市住建委明確否決公租房這一可能性,那這個問題就不用再討論了。”
除了政策上的支持,另一個繞不開的話題是技術(shù)上的改造難度。有商辦類項(xiàng)目銷售部門負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者,從商水商電改成民水民電就是政府“一句話的事兒”,但是天然氣管線在初期規(guī)劃時并不存在,如果建筑已經(jīng)基本完工,不可能再加進(jìn)去,如果加在樓體外面,消防驗(yàn)收時肯定通不過。
郭毅告訴記者,天然氣管線在施工中應(yīng)該埋在建筑實(shí)體下方,當(dāng)建筑實(shí)體已經(jīng)基本完工之時,完全沒有加裝天然氣管線的可能,“從技術(shù)上說,公寓式酒店這個方案最容易實(shí)現(xiàn),因?yàn)椴簧婕疤烊粴饨尤氲膯栴}。”
記者曾就北京商辦類項(xiàng)目改造問題聯(lián)系采訪北京市住建委,但截至記者發(fā)稿時尚未收到回復(fù)。
“3·26”新政對商辦類項(xiàng)目做出的限制(部分)
1 商辦類項(xiàng)目不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?
2 開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項(xiàng)目,最小分割單元不得低于500平方米;
3 開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目,銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織,購房者不得將房屋作為居住使用,再次出售時,應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織;
4 本公告執(zhí)行之前,已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時,可出售給企事業(yè)單位、社會組織,也可出售給個人,個人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件:名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄、在京已連續(xù)五年繳納社會保險或個人所得稅。
5 中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳商辦類項(xiàng)目可以用于居住;
6 商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項(xiàng)目的個人購房貸款。
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