碧桂園又出事了,而且還是連著好幾樁!繼上海(樓盤)售樓處倒塌之后,碧桂園杭州(樓盤)項目地基近日直接坍塌,殃及附近居民;另一邊是某部開誓師大會,集體喝雞血,令人驚嘆。
9000億債務壓頂,資產負債率接近90%,高額負債下這家宇宙級房企去桿杠壓力倍增。自4月集團加快“高周轉”政策推出以來,盡管銷售業(yè)績喜人,但工程質量問題和安全事故頻發(fā)讓各方對碧桂園的信心降至低谷。
杭州項目地基坍塌,200米大坑殃及周邊居民“我們這里都知道了,確實是碧桂園的項目出事了。有人說是因為新房限價,賣不出高價,房企就偷工減料。”杭州蕭山一位房地產行業(yè)人士向券商中國記者表示。
據微信公眾號“包郵區(qū)”消息,7月12日,杭州蕭山碧桂園前宸府項目邊上出現了一個大坑。當天早上六點,已經有人發(fā)現工地基坑坑壁上出現了裂痕;不到兩個小時,基坑邊緣路面塌陷。事故殃及前宸府旁邊居民樓,基坑的裂痕延伸到其地基,讓這棟三層小樓成了危房,十幾戶人家被疏散到賓館里。
更加令人擔憂,就在6月底,碧桂園上海一處售樓處剛剛發(fā)生過坍塌,造成一死9傷。據央視新聞,6月24日16:50分左右,上海奉賢區(qū)海灣鎮(zhèn)發(fā)生一起安全生產事故,一在建小區(qū)工地發(fā)生模架坍塌事故,目前已致1人死亡9人受傷。
據悉,發(fā)生坍塌的是位于上海市奉賢區(qū)海農公路上的在建小區(qū)工地,目擊者稱:工地系碧桂園小區(qū)。當地安監(jiān)部門介紹,發(fā)生坍塌的是一棟在建的售樓處樓房的6層層面,當時,工人在6層做混凝土澆筑過程中,層面模架約300平米的范圍突然發(fā)生坍塌,導致多名工人被壓,現場工人隨即先期自救,并立即撥打報警電話求助。
漳州(樓盤)項目銷售喝雞血
這邊安全事故頻發(fā),另一邊銷售人員瘋狂打雞血,甚至喝雞血……
昨日,網上有微博博主爆料,碧桂園名為御江府的樓盤召開誓師大會,員工集體喝雞血打氣。
“高周轉”成關注焦點
碧桂園的“高周轉”戰(zhàn)略一直是業(yè)內關注的焦點。為進一步追求業(yè)績增長,提高周轉速度,碧桂園在4月接連發(fā)布多個文件。
4月5日,總裁莫斌簽發(fā)《關于提高周轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》;4月8日,碧桂園集團專門開了“高周轉 ”專題會議;網上流傳出了《集團“高周轉”專題會會議紀要》。4月11日,莫斌再次簽發(fā)《關于提高集團各單位工作效率、促進項目高周轉的通知》和《關于項目報建高周轉的通知》。
據了解,在《關于提高集團各單位工作效率、促進項目高周轉的通知》和《關于項目報建高周轉的通知》中,碧桂園在設計環(huán)節(jié)要求,所有三四五線城市項目必須采用標準化產品,設計院接到營銷戶配及設計要求后,當天內出圖(通宵)。除辦公場地在總部的區(qū)域外,其他區(qū)域不得回總部向主席匯報方案,該工作由設計院代為進行。在投資決策工作上,為節(jié)省時間,原則上區(qū)域投資決策工作不允許到總部進行匯報,須通過視頻方式與集團投資決策中心溝通。
在《關于提高周轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》中,碧桂園明確集團大運營工作組牽頭,各中心線條配合做好高周轉工作,大運營工作組組長有經濟決策權,人事任免權,可先新后奏,過程中不斷做好經驗和教訓的總結及培訓,不斷提高周轉速度和投資轉化率。
此外,為進一步提速高周轉,碧桂園也出臺了新的針對三四五線城市項目總的獎勵處罰辦法。辦法規(guī)定,項目摘牌到開工超過40天,項目總將撤職。如項目摘牌即開工,獎項目總20萬,每推遲1天,獎勵遞減1萬,20天開工,獎勵為0,第21天開工罰款1萬,逐天遞增,40天開工,罰款20萬,41天開工即撤職。如果35天內(含35天)展示區(qū)開放,獎勵20萬;35天后開放,不獎不罰。開工工期小于3個月獎勵20萬;3個月到4個月之間,獎勵10萬;4個月到5個月,不獎不罰;5個月到6個月罰款10萬;6個月到7個月,罰款20萬;工期大于7個月,項目總撤職。
“客觀來講,碧桂園規(guī)模比較大,問題容易放大。高周轉下的低質量樓盤,這種現象其實在行業(yè)內是比較多的,也是大家都質疑的。從品質上來說,碧桂園從來都不和高品質沾邊,這一波還是抓住了三四線城市的改善型需求,一直給人感覺都是比較野蠻的模式。”有房地產行業(yè)人士向記者表示。
“碧桂園的房子質量是差很多,高周轉以后更加明顯,比萬科其實也差不少。反正我是不會買碧桂園房子的。之前有朋友買了,收房后發(fā)現空調無法安裝,幸好趕緊賣掉了。”一位大型房企相關負責人向記者表示。“精耕細作的公司規(guī)模一般都不大。”
銷售額新高背后現高負債隱憂
如果單從銷售業(yè)績看,碧桂園的確增速驚人。
數據顯示,碧桂園5月銷售創(chuàng)歷史新高,當月合約銷售金額為人民幣771.6億元,同比增長92.6%,較前月環(huán)比增長10.9%;合約銷售面積為790萬平方米,同比增長67.7%。
2018年1-5月公司實現銷售3346.8億元,銷售面積3529萬平米,同比分別增長37%、29.4%。5月單月公司實現銷售771.6億元,銷售面積790萬平米,同比分別增長92.6%、67.7%,5月單月銷售均價9767元/平米,同比增長14.8%。低線城市市場的高景氣帶動公司銷售保持高增速,2017年公司銷售中來自三四線項目占比約為58%,2018年前四個月分別為70%、68%、71%、66%。在港股房企中,碧桂園年內銷售額率先突破3000億關口,緊隨其后的是中國恒大和萬科地產,累計銷售也已突破2000億。
對比國家統(tǒng)計局公布的房地產開發(fā)投資和銷售數據反差會更加明顯。2018年1-5月全國商品房銷售面積56409萬平方米,同比增長2.9%,增速較1-4月提高1.6個百分點。1-5月商品房累計銷售額48778億元,同比增長11.8%,較1-4月累計同比擴大2.8個百分點。
然而,高額銷售增長背后卻是碧桂園節(jié)節(jié)攀升的負債水平,在經濟去杠桿大環(huán)境下,這樣的情況令人多少有些擔憂。數據顯示,截至2017年年末,碧桂園總資產為10496.69億元,總負債為9330.57億元,資產負債率高達89%。
金融去杠桿背景下,融資成本上升,高負債對任何企業(yè)來說都會有不小資金壓力,即便是宇宙級房企。2017年12月15日,上交所披露了碧桂園公司債的募集說明書:發(fā)行總額不超過200億元(含)。其中150億元擬用于長租項目,剩余用于償還銀行貸款。不過,5月28日,上交所信息披露,碧桂園擬發(fā)行的200億元公司債再度中止。此前2月7日,該公司債項目曾被更改為“中止”狀態(tài)。
而從碧桂園的股價走勢圖上,也可以看到,這家去年一路走牛的內房股近三個連續(xù)下跌,自年初高點跌幅已經超過30%。
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