日前，萬科推出的高端自持租賃房由于租金、產(chǎn)品、盈利模式等大受關(guān)注。其實(shí)，作為北京租賃住房供應(yīng)的另一個(gè)重要途徑，集體用地租賃住房的建設(shè)與運(yùn)營更值得探討。隨著萬科等企業(yè)正式參與到集體用地建設(shè)租賃住房的開發(fā)及操盤，北京集體租賃住房正揭開神秘的面紗。

大型房企參與有助提高專業(yè)化運(yùn)營

讓北京房地產(chǎn)市場沸沸揚(yáng)揚(yáng)的不僅有自持租賃項(xiàng)目，還有集體租賃住宅進(jìn)入實(shí)操階段。

北京作為集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市，規(guī)劃 2017-2021年要建設(shè)50萬套租賃住房的目標(biāo)。2017年，北京已經(jīng)確定了39個(gè)集體土地租賃住房項(xiàng)目，建設(shè)用地約203公頃，總建設(shè)面積約321萬平方米。今年以來已有10個(gè)項(xiàng)目。

而位于大興黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)的4塊集體經(jīng)營性用地，均于去年12月28日掛牌公示，并于今年3月6日公布了擬用地者名單。

4月9日公示顯示，北京萬科天恒產(chǎn)城建設(shè)有限公司15.86億元入股位于大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)租賃住房地塊，持股比例占49%，另51%股份由北京匯瀛恒業(yè)有限公司持有，其以土地持有的方式入股。記者查詢得知，北京萬科天恒產(chǎn)城建設(shè)有限公司由萬科和天恒建設(shè)兩家公司共同出資組成，萬科占比70%，天恒建設(shè)占比30%。而北京匯瀛恒業(yè)有限公司，則是由瀛海鎮(zhèn)下屬村多家股份經(jīng)濟(jì)合作社構(gòu)成，包括瀛海鎮(zhèn)東一村、怡樂莊、西二村、南宮村等，總計(jì)27家。

萬科天恒入股大興瀛海租賃房項(xiàng)目意味著，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正式參與到集體用地建設(shè)租賃住房的開發(fā)。眾所周知，之前集體租賃住房項(xiàng)目，一般由集體經(jīng)濟(jì)組織主導(dǎo)，很少有大型房企參與。

作為北京租賃市場今后五年主要的供應(yīng)主力，集體租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營事關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行落地情況。引入國有企業(yè)參與，不僅將提高集體租賃住房的品質(zhì)，還將實(shí)現(xiàn)專業(yè)化運(yùn)營。但是，在租賃項(xiàng)目大股東為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的情況之下，項(xiàng)目將由誰來操盤、誰來運(yùn)營?

萬科將主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)及后期運(yùn)營等

新京報(bào)記者獲悉，在大興瀛海鎮(zhèn)租賃住房項(xiàng)目中，將由萬科天恒操盤，由萬科旗下泊寓運(yùn)營管理。萬科方面表示，萬科將主導(dǎo)平臺(tái)公司的開發(fā)建設(shè)工作，負(fù)責(zé)產(chǎn)品定位、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程實(shí)施、后期運(yùn)營等全過程的各項(xiàng)工作。

在分析人士看來，四環(huán)內(nèi)嚴(yán)控新增建設(shè)用地、招拍掛拿地越來越困難，集體建設(shè)用地成為房企布局北京的另一個(gè)戰(zhàn)略思路，可以預(yù)見的是，將會(huì)有越來越多的企業(yè)嘗試參與到集體建設(shè)用地的建設(shè)與開發(fā)當(dāng)中來。萬科也表示還將持續(xù)參與到集體建設(shè)租賃住宅項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)與運(yùn)營。

盈利面臨挑戰(zhàn)，未來收益分配或?yàn)殡y題

近年來，在“租售并舉”的政策主導(dǎo)下，不少開發(fā)商搶灘租賃市場大蛋糕。但是盈利難仍是難以繞開的問題。對(duì)北京市場的自持租賃住房來說，高昂的土地成本和資金成本，更讓其一出生就成為虧本的買賣。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，相比于自持租賃項(xiàng)目拿地的高成本，集體租賃住宅的賬肯定能算得過來。

眾所周知，萬科拿下海淀兩宗自持地塊耗資109億元，樓面單價(jià)高達(dá)3.6萬元/平方米，而大興瀛海鎮(zhèn)集體租賃住宅項(xiàng)目的樓面單價(jià)僅為10146元/平方米，大興另外三個(gè)項(xiàng)目的樓面單價(jià)也均在10000元/平方米左右。

據(jù)公開資料顯示，大興瀛海鎮(zhèn)集體租賃住房項(xiàng)目中，需要配建幼兒園等配套設(shè)施，建筑規(guī)劃面積達(dá)2400平方米，因此，需要參與房企承擔(dān)一部分建設(shè)費(fèi)用。 有房企人士測算，集體租賃住宅僅算建安費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)，不算利潤分配，如果未來租金在2元-3元/平方米/月，回收期也差不多需要10年左右。“萬科做租賃物業(yè)肯定不是按照租金回報(bào)來算的，除非用基金、Reits替換出來，不然算不過來賬。”上述房企人士表示。

萬科方面則表示，將充分發(fā)揮自身在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)與能力在客戶和產(chǎn)品方面發(fā)力，挖掘盈利空間，打造集體用地租賃住房的經(jīng)營標(biāo)桿。

值得指出的是，為推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房，資金支持等配套舉措正在逐步完善。據(jù)了解，包括國家開發(fā)銀行北京分行、建設(shè)銀行北京市分行、農(nóng)業(yè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為集體土地租賃房長期貸款政策的首批試點(diǎn)已出具貸款方案。

此外，利益分配也將是參與集體租賃住宅項(xiàng)目企業(yè)的另一個(gè)挑戰(zhàn)，張大偉表示，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)是集體的，在未來可能會(huì)出現(xiàn)收益如何分配的難題。

客群立足當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人員，方案需參加國際大賽

目前，市場上的住宅租賃產(chǎn)品多種多樣。集體租賃住房將給市場呈現(xiàn)一個(gè)什么樣的產(chǎn)品定位與設(shè)計(jì)呢?此前，據(jù)北京提出優(yōu)先在產(chǎn)業(yè)比較完備、居住配套相對(duì)不足的區(qū)域布局集體租賃住房，并配置必要的教育、醫(yī)療等居住公共服務(wù)設(shè)施。

北京市規(guī)劃國土委之前在和各區(qū)溝通時(shí)，也對(duì)今年將供應(yīng)的地塊表達(dá)了更高的要求，如果要選擇毗鄰軌道交通站點(diǎn)、園區(qū)、新城的地塊，希望這些地塊到站點(diǎn)的距離在1公里左右。

此后，北京市住建委曾透露，北京市已開始探索研究相關(guān)舉措，今年對(duì)于集體土地租賃房，會(huì)結(jié)合市場需求設(shè)計(jì)并嘗試推出宿舍、單身公寓、成套住宅等不同類型。

萬科告訴新京報(bào)記者，大興瀛海鎮(zhèn)租賃住房項(xiàng)目將按照高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)建造，項(xiàng)目客群一是立足本地產(chǎn)業(yè)集群，為瀛海產(chǎn)業(yè)園區(qū)的管理人員和高級(jí)技術(shù)工人提供高品質(zhì)住房;二是吸納西紅門鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)、青云店鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)外溢人群以及承接部分市區(qū)、周邊城鎮(zhèn)、新機(jī)場等區(qū)域的外溢人口。

至于產(chǎn)品層面的定位與設(shè)計(jì)，根據(jù)瀛海鎮(zhèn)租賃住房地塊開發(fā)建設(shè)條件，在合作方與入股方新成立企業(yè)后，須遵照市區(qū)同一安排參加全市租賃房設(shè)計(jì)國際大賽，并按照設(shè)計(jì)方案評(píng)定結(jié)果，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

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