最近有一條消息：

被譽(yù)為樓市調(diào)控標(biāo)桿城市的長(zhǎng)沙，也突然開(kāi)始放松了 。

（來(lái)源：湖南省政府官網(wǎng)）

4月20日，湖南省政府發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略支持長(zhǎng)沙市高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn) 》 。

單從這個(gè)意見(jiàn)名字上看，是支持長(zhǎng)沙建設(shè)強(qiáng)省會(huì)的文件，但我們細(xì)究其中發(fā)現(xiàn)了一些東西 。

里面的第15條意見(jiàn)是這樣寫(xiě)的：

放寬人才落戶限制，具有大專及以上學(xué)歷在長(zhǎng)沙就業(yè)人員可即時(shí)申報(bào)落戶，享受在長(zhǎng)沙購(gòu)房資格 。

放寬落戶，其實(shí)側(cè)面上就是對(duì)樓市的一種小幅度的放松 。

房?jī)r(jià)低洼的長(zhǎng)沙，為什么在此時(shí)突然開(kāi)始放松 。

01

對(duì)于長(zhǎng)沙放松，大部分人是不肯相信的。

就在前段時(shí)間，有多位長(zhǎng)沙市民在網(wǎng)上提出了建議：

比如要求放開(kāi)三胎家庭限購(gòu)限售，又比如修改限購(gòu)限售政策等等，一看就是看到了其他城市松動(dòng)后，內(nèi)心蠢蠢欲動(dòng)，有備而來(lái) 。

而長(zhǎng)沙市委辦公廳回答的是：嚴(yán)格執(zhí)行，精準(zhǔn)落實(shí)；不僅沒(méi)有答應(yīng)，言辭還很硬氣 。

（來(lái)源：百度）

媒體們紛紛用霸氣回應(yīng)來(lái)描述長(zhǎng)沙，認(rèn)為長(zhǎng)沙是絕對(duì)不會(huì)放松調(diào)控的，雖然現(xiàn)在來(lái)看，多少有些尷尬 。

不過(guò)，我們要說(shuō)的是，不怪媒體這么形容長(zhǎng)沙，因?yàn)檫@已經(jīng)不是第一次長(zhǎng)沙市民向政府抱怨限售限購(gòu)政策了 。

每一次，長(zhǎng)沙政府對(duì)市民抱怨限售、限價(jià)的回復(fù)都很硬氣。

在之前，也有過(guò)長(zhǎng)沙市民抱怨房?jī)r(jià)過(guò)低的情況，同樣得到了部門對(duì)限售政策嚴(yán)格的回復(fù) 。

無(wú)論是反應(yīng)房?jī)r(jià)低，還是反應(yīng)限售限購(gòu)嚴(yán)格，都說(shuō)明了這個(gè)城市有些不同尋常，長(zhǎng)沙可能是全國(guó)唯一一個(gè)市民去留言抱怨房?jī)r(jià)低的城市了 。

一直以來(lái)，長(zhǎng)沙的限購(gòu)政策也執(zhí)行得比較好，在長(zhǎng)沙購(gòu)買首套房需要：

落戶長(zhǎng)沙滿兩年；

落戶滿1年并繳納1年社?；蛘邆€(gè)稅；

不落戶但是繳納兩年的社?；蛘邆€(gè)稅。

限售則是牢牢控制在了四年之久。

這種嚴(yán)格的措施，是不多見(jiàn)的，所以無(wú)論是媒體，還是人們，都不太相信，此時(shí)此刻長(zhǎng)沙居然松了 。

而另一個(gè)不相信的理由，則是長(zhǎng)沙一直以來(lái)是樓市調(diào)控優(yōu)等生 。

02

在過(guò)去，長(zhǎng)沙一直以來(lái)都是房住不炒的優(yōu)等生。

與其他城市的一刀切政策不同，長(zhǎng)沙的樓市一直很平穩(wěn)，我們可以看它的房?jī)r(jià)走勢(shì)，幾乎就是一條直線 。

（來(lái)源：房天下）

不是現(xiàn)在如此，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)保持這樣穩(wěn)定的趨勢(shì)已經(jīng)很久了 。

（來(lái)源：野天鵝網(wǎng)）

除了17年有過(guò)一次比較大的增幅外，基本上整體保持平穩(wěn)，即使?jié)q，也漲不了多少 。

因此，長(zhǎng)沙的均價(jià)很低，作為一個(gè)二線城市，它的房子均價(jià)僅僅為1萬(wàn)出頭，甚至比一些三四線城市都要低 。

而且，即使在這樣的情況下，長(zhǎng)沙依舊在不停地對(duì)樓市進(jìn)行限制 。

3月1日，長(zhǎng)沙出臺(tái)了“強(qiáng)化房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)”，直接給長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)漲幅定下了明確的標(biāo)準(zhǔn)：

剛需型住房按每年指數(shù)不超過(guò)5%；

改需型住房按照長(zhǎng)沙城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)水平，從5%的漲幅上限上調(diào)至8%到10%。

按照長(zhǎng)沙人的收入水平，來(lái)決定房?jī)r(jià)，這調(diào)控可以說(shuō)是非常靈活，又適宜了；不像是很多城市的調(diào)控是一刀切政策，這個(gè)是可以根據(jù)每年情況進(jìn)行變化的 。

收入增長(zhǎng)了，允許房?jī)r(jià)高一點(diǎn)，收入沒(méi)增長(zhǎng)，那就不要漲了。

不僅如此，長(zhǎng)沙也是個(gè)對(duì)開(kāi)發(fā)商比較友好的城市，它的地價(jià)同樣很低 。

2022年第一次集中土拍，一共出讓了22宗地塊，其中19宗都是底價(jià)成交的，只有3宗溢價(jià)，而且溢價(jià)率也很低，查了一下是約為2.6% 。

全國(guó)樓市都不太景氣的時(shí)候，長(zhǎng)沙地塊無(wú)一流拍，就說(shuō)明了在它這里拿地真的很實(shí)惠 。

長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)常年低位、地價(jià)也低，難道說(shuō)這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不夠好才這樣嗎？恰恰相反，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)非常出色 。

長(zhǎng)沙是萬(wàn)億俱樂(lè)部中的一員，GDP排名全國(guó)第十五名 。

在這樣好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，以長(zhǎng)沙人的收入來(lái)看，負(fù)擔(dān)起這樣的房?jī)r(jià)可以說(shuō)要比其他城市要輕松一些 。

（來(lái)源：全長(zhǎng)沙）

在2020年，全國(guó)50個(gè)典型大中城市的房?jī)r(jià)收入比排行中，長(zhǎng)沙以6.2的房?jī)r(jià)收入比，排名倒數(shù)第一 。

經(jīng)濟(jì)又好，房?jī)r(jià)又低，所以長(zhǎng)沙一直被稱為樓市調(diào)控中的優(yōu)等生 。

這也是人們不太相信長(zhǎng)沙放松的理由，連具有競(jìng)爭(zhēng)力的長(zhǎng)沙都放松的話，那豈不是說(shuō)明了一些不好的信號(hào)？

03

二線都在搶人，長(zhǎng)沙也急。

按照省政府的這份文件，只要在長(zhǎng)沙落戶，就享受長(zhǎng)沙的購(gòu)房資格，這無(wú)疑成為了眾人羨慕的對(duì)象 。

但是按照長(zhǎng)沙的口風(fēng)，目前長(zhǎng)沙樓市限購(gòu)政策暫時(shí)還沒(méi)有改變 。

（來(lái)源：財(cái)聯(lián)社）

就財(cái)聯(lián)社和多家媒體報(bào)道，目前為止，雖然湖南省下達(dá)的通知是放開(kāi)落戶，但是他們還沒(méi)有接到取消限購(gòu)的通知 。

這有兩種可能，一種就是放開(kāi)落戶，但是落戶了還是需要1年的社保；另一種可能是后續(xù)具體措施還沒(méi)有跟上，還沒(méi)有反饋到長(zhǎng)沙市的層面 。

不過(guò)，放開(kāi)落戶本身讓更多的人進(jìn)入后，一兩年內(nèi)這個(gè)短期是會(huì)對(duì)樓市造成影響的 。

湖南的口風(fēng)開(kāi)頭已經(jīng)給出了，將長(zhǎng)沙市的落戶人才范圍擴(kuò)大到了大專以上學(xué)歷 。

我們來(lái)看看去掉了什么：

去掉了一個(gè)年齡條件：45周歲以下；去掉了一個(gè)區(qū)域條件：自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。

將范圍擴(kuò)大到了全市、全年齡段，可以說(shuō)是真正的搶人了 。

與其說(shuō)長(zhǎng)沙是在突然放松樓市，不如說(shuō)長(zhǎng)沙是在搶人。

長(zhǎng)沙這么急著搶人，其實(shí)是因?yàn)楸撇坏靡?，本身長(zhǎng)沙的人口就已經(jīng)不少了 。

我們來(lái)看看長(zhǎng)沙市的常住人口 。

根據(jù)湖南省的統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙的人口在千萬(wàn)以上，也是符合二線城市標(biāo)準(zhǔn)的 。

并且長(zhǎng)沙每年的人口流入的數(shù)量都很高 。

按照長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，從2010年到2020年，長(zhǎng)沙十年間增加了差不多三百萬(wàn)人；而2020年到2021年，一年的時(shí)間，也增加了19.14萬(wàn)人 。

這個(gè)人口流入數(shù)量，在全國(guó)都名列前十。

但是，即使作為人口不斷流入的城市，不意味著長(zhǎng)沙不需要搶人 。

現(xiàn)在位于一個(gè)特殊的時(shí)間點(diǎn)，此時(shí)此刻，有不少城市都在搶人，前有石家莊、哈爾濱等多個(gè)省會(huì)城市，后又開(kāi)始蔓延到了長(zhǎng)三角強(qiáng)市 。

如果自己不搶人，人遲早都落入到其他城市。

比如蘇州代管的常熟市，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)非常好的地方，也同樣是放開(kāi)了大專以上人才的落戶，并且還給了購(gòu)房補(bǔ)貼 。

（來(lái)源：鳳凰網(wǎng)）

再比如，上海原本就對(duì)重點(diǎn)學(xué)校的本科生放開(kāi)了門檻，現(xiàn)在臨港也放開(kāi)了購(gòu)房限制，在這種條件下，高層次人才肯定優(yōu)先去這種能級(jí)更高的城市 。

也因此，現(xiàn)在的搶人大戰(zhàn)中，讓長(zhǎng)沙即使有著低房?jī)r(jià)的優(yōu)勢(shì)，但也很難說(shuō)能夠競(jìng)爭(zhēng)過(guò)長(zhǎng)三角城市 。

不管其他城市是不是為了促進(jìn)樓市的發(fā)展，在這種轟轟烈烈的搶人環(huán)境下，長(zhǎng)沙僅憑過(guò)去的人才政策來(lái)吸引人口是不夠的 。

它只能將自己的門檻一步一步地降低，才能搶來(lái)人 。

這也是為什么長(zhǎng)沙會(huì)選擇突然放松的原因，眼看著蘇州、南京、上海這幾天不斷出政策， 再不放松，長(zhǎng)沙就不用放松了，人都被長(zhǎng)三角等好地方搶走了。

對(duì)于樓市放松，反而是次要因素，雖然放松落戶會(huì)吸引人過(guò)來(lái)購(gòu)房，消化庫(kù)存，但是如果城市不夠吸引人，壓根沒(méi)人去，那也就談不上樓市放松了 。

不管怎么說(shuō)，我們得承認(rèn)的是，長(zhǎng)沙落戶放開(kāi)后，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘幸呀?jīng)是一個(gè)微放松的信號(hào) 。

04

長(zhǎng)沙今年開(kāi)始推進(jìn)非住宅的去化，也是一種信號(hào)。

4月21日，長(zhǎng)沙市住建局、市發(fā)改委、市資規(guī)局、市財(cái)政局、市金融辦5部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于落實(shí)〈關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的若干意見(jiàn)〉的通知》 。

其中有交易補(bǔ)貼、存量用地允許“商改住”、居住在商住公寓的居民可以使用民用水電氣價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)等等 。

這件事倒不新鮮，省里在去年10月就說(shuō)過(guò)了推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存，時(shí)隔半年落實(shí)到了長(zhǎng)沙 。

之所以這么著急去除商業(yè)庫(kù)存，是因?yàn)殚L(zhǎng)沙的商業(yè)用房近兩年去化特別慢，而且?guī)齑媪亢艽?。

（來(lái)源：克而瑞）

按照克而瑞的數(shù)據(jù)，截止到2022年3月，長(zhǎng)沙商辦庫(kù)存有487萬(wàn)方，擁有近10年的去化周期 。

即使有茶顏悅色等多個(gè)消費(fèi)品牌而聞名的長(zhǎng)沙，也難以承載太多的商辦去化，需要一定的政策刺激，幫助去化 。

這其實(shí)也是一種樓市放松政策，只不過(guò)面對(duì)的是商住而已 。

兩者相結(jié)合，我們可以看出，長(zhǎng)沙樓市，還是邁出了松綁的第一步，未來(lái)具體政策如何，還要看后續(xù) 。

連最不喜歡放松樓市的城市都開(kāi)始放松了，不得不說(shuō)，現(xiàn)在的全國(guó)放松潮已經(jīng)在路上了 。

下一個(gè)放開(kāi)的城市，又會(huì)是誰(shuí)？

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