聚焦地產(chǎn)科技創(chuàng)新

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01

居家辦公 租金照付

上海疫情持續(xù)當(dāng)下，寫(xiě)字樓市場(chǎng)遭遇停擺，以靈活性為優(yōu)勢(shì)的共享辦公空間陷入困境，新租客無(wú)法入駐，而現(xiàn)有的租客則在嘗試申請(qǐng)退租或?qū)捪蕖?/p>

近日，一些來(lái)自上海的小微企業(yè)租戶告訴36氪，疫情封控居家隔離期間，Wework共享辦公空間拒絕退還或?qū)捪拮饨?，甚至還追繳了接下來(lái)幾個(gè)月的租金。

Wework創(chuàng)辦于美國(guó)，在軟銀孫正義扶植之下一度成為共享辦公獨(dú)角獸，2016年首次進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，在上海開(kāi)店并以此為大本營(yíng)；2019年IPO失敗后，估值一路千丈；2021年中國(guó)分公司的控股權(quán)被轉(zhuǎn)讓給摯信資本，開(kāi)始本土化轉(zhuǎn)型。

位于威海路梅迪亞工場(chǎng)的舊改辦公空間是Wework在上海的旗艦店，因?yàn)闅v史感與現(xiàn)代感兼具，成為網(wǎng)紅打卡地。一位不愿具名的Wework員工對(duì)36氪透露，「威海路店一直保持將近滿租的出租率，直到4月初因?yàn)橐咔楸黄确怄i，最近的確有些小微租戶提出租金優(yōu)惠申請(qǐng)」。

舊改辦公空間

這位員工續(xù)稱，「作為二房東，Wework目前難以推出針對(duì)租戶的優(yōu)惠政策，大多數(shù)辦公樓的實(shí)際業(yè)主也不愿意犧牲自己利益為Wework的租戶提供減免，目前我們也在與業(yè)主以及政府的相關(guān)部門(mén)談，但紓困舉措沒(méi)有具體落地時(shí)間」。

另一位來(lái)自德事（The executive centre）共享辦公空間的企業(yè)租戶對(duì)36氪作者表示，「兩周前就向德事提出了辦公租金的減免申請(qǐng)，但是被拒絕了」。理由是國(guó)家規(guī)定，只有承租國(guó)有房屋、從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶，才能申請(qǐng)房租減免。

官網(wǎng)簡(jiǎn)介顯示，德事1994年創(chuàng)立于香港，是亞洲區(qū)第三大的專(zhuān)業(yè)工作空間提供商，擁有超過(guò)25年經(jīng)營(yíng)靈活辦公室方案的經(jīng)驗(yàn)，辦公室網(wǎng)絡(luò)覆蓋大中華區(qū)，東南亞，北亞，印度，斯里蘭卡，澳大利亞和中東，目前在上海有16個(gè)辦公空間。

3月底，上海出臺(tái)《全力抗疫情助企業(yè)促發(fā)展的若干政策措施》即“上海21條”，第7條明確提出，將減免小微企業(yè)和個(gè)體工商戶房屋租金，最高可免租6個(gè)月，但僅限于國(guó)有房屋承租方。

一位在上海從事寫(xiě)字樓租售的經(jīng)紀(jì)人表示，「上海21條」不是針對(duì)所有辦公樓，即使是國(guó)有企業(yè)背景業(yè)主，也沒(méi)有給全部租戶減免租金，具體的租金扶持細(xì)則還有待優(yōu)化。

位于淮海中路的Wework門(mén)店，自4月以來(lái)一直處于空置狀態(tài)。小微企業(yè)租戶柯總（化名）對(duì)36氪表示，盡管全體員工都在居家辦公，也不知道什么時(shí)候能解封，但自己還是支付了4月份租金，支付方式依然是月繳，Wework并沒(méi)有提供租金寬限、減免等紓困措施。

「2020年疫情剛爆發(fā)的時(shí)候，Wework讓我用押金折抵租金，最后成功退租，此后我就再也沒(méi)有享受過(guò)寬限或優(yōu)惠?！箍驴倢?duì)36氪表示，那時(shí)候的Wework還是美國(guó)公司，免費(fèi)的啤酒、咖啡、茶包，很多服務(wù)人員，但后來(lái)越來(lái)越「商業(yè)」：人少了，鮮奶換成了次等的，茶包也降檔了。

2020年疫情以來(lái)，Wework在美國(guó)推出了針對(duì)小微及個(gè)體租客的減免及寬限政策，目前這些政策還在個(gè)別地區(qū)延續(xù)。

值得注意的是，國(guó)內(nèi)的租金減免政策與二房東無(wú)關(guān)。第7條措施寫(xiě)明，存在間接承租情形的，轉(zhuǎn)租人不享受本次減免政策，相關(guān)國(guó)有企事業(yè)單位要確保免租措施惠及最終承租人。這意味著，德事、Wework、優(yōu)客工場(chǎng)等二房東，即使承租了國(guó)有房屋，也無(wú)法享受租金減免。

一位不愿具名的共享辦公公司的高管對(duì)36氪作者表示，「2020年曾經(jīng)收到國(guó)企業(yè)主免租2個(gè)月的優(yōu)惠，但與疫情期間的損失相比，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，遇到疫情，共享辦公空間的生存壓力更大了」。

3月以來(lái)，上海大范圍爆發(fā)的疫情打亂了市場(chǎng)節(jié)奏，寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需放緩。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量22.42萬(wàn)平方米，同比去年下滑38.3%。

「這些共享辦公空間現(xiàn)在屬于超高危行業(yè)，資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，一點(diǎn)也不比我們小微企業(yè)壓力小。」柯總認(rèn)為，「但上海的小微企業(yè)大多數(shù)入駐在共享辦公空間，他們并不是國(guó)有房屋的主要租客?！?/p>

02

從獨(dú)角獸到二房東

此起彼伏的疫情，讓以Wework為代表的二房東不堪重負(fù)。不過(guò)，即使在疫情之前，二房東的日子也是朝不保夕。

最巔峰時(shí)期，包含中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)在內(nèi)，Wework母公司的估值超過(guò)450億美元，成為全球最大的獨(dú)角獸企業(yè)之一。但在2019年10月災(zāi)難性的IPO失敗后，這個(gè)以「創(chuàng)造新的工作及社交方式、提升全人類(lèi)意識(shí)水平」為使命的公司，最終做回了二房東。

被軟銀和基匯資本等大股東請(qǐng)出董事會(huì)之后，瘋狂迷戀龍舌蘭和沖浪的公司創(chuàng)始人亞當(dāng)-諾依曼，拿到了超過(guò)11億美元的巨額分手費(fèi)，與他一起離開(kāi)的，還有Wework瘋狂擴(kuò)張的發(fā)展模式、不計(jì)成本的會(huì)員服務(wù)及員工福利投入以及見(jiàn)不得光的利益輸送（亞當(dāng)及其妻子黎貝卡一度向Wework出售商標(biāo)使用權(quán)及出租私人樓宇攫取巨額回報(bào)）。

2021年10月，在美國(guó)資本市場(chǎng)流動(dòng)性泛濫的背景下，Wework終于通過(guò)SPAC方式實(shí)現(xiàn)上市，最高估值也僅為120億美元，較巔峰期相去甚遠(yuǎn)，甚至不足以覆蓋軟銀對(duì)這家公司高達(dá)190億美元的注資。截至目前，Wework股價(jià)較發(fā)行價(jià)跌超44%。

招股書(shū)及后續(xù)的財(cái)報(bào)顯示，二房東模式的虧損仍在擴(kuò)大：

2018年虧損19.27億美元，2019年擴(kuò)大達(dá)到37.75億美元，2020年虧損38.34億美元，2021年再次擴(kuò)大至44.4億美元。

4月19日，市場(chǎng)上傳出Wework將要實(shí)現(xiàn)盈利的消息。美國(guó)投行Piper Sandler評(píng)級(jí)報(bào)告首次覆蓋WeWork，評(píng)級(jí)為增持，最新目標(biāo)價(jià)為10美元，潛在漲幅接近70%。理由一是Wework目前入駐率為63%，遠(yuǎn)超過(guò)全部寫(xiě)字樓市場(chǎng)35%的平均水平，體現(xiàn)了靈活辦公在疫情持續(xù)下的優(yōu)越性。理由二是預(yù)計(jì)Wework在2023年末或2024年初將實(shí)現(xiàn)盈利。即使如期實(shí)現(xiàn)，彼時(shí)距離Wework創(chuàng)立已經(jīng)過(guò)了12年。

一直以來(lái)，困擾Wework的不只是混亂失序的管理及瘋狂的擴(kuò)張，還有其商業(yè)模式本身。Wework與房東簽署租賃合約時(shí)長(zhǎng)在10-15年區(qū)間內(nèi)，翻修后劃分出?單元的辦公空間(可以只租少量甚??個(gè)?位)，并接受短租合同(最短?個(gè)?)。每年租金與場(chǎng)地維護(hù)成本占據(jù)總營(yíng)收8成以上，這使得其承擔(dān)了高昂且剛性的長(zhǎng)期空置成本。

以2020年為例，Wework旗下業(yè)態(tài)的綜合入駐率為46%，這意味著公司要先行租下整個(gè)辦公物業(yè)，但有一半的工位屬于閑置工位，其產(chǎn)生的租金和裝修費(fèi)用都要公司自行承擔(dān)。哪怕有46%的入駐客戶，但通常是小型初創(chuàng)企業(yè)和個(gè)人，所以缺乏穩(wěn)定性，流動(dòng)較大，支付信譽(yù)不及大型公司，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)客戶違約、逃單、流失等狀況。

顯然，Wework已經(jīng)把??鎖定在預(yù)?出去的翻修費(fèi)?和未來(lái)多年的租賃成本上，但它的租?收?將隨著經(jīng)濟(jì)周期形勢(shì)的變化潮起潮落。這是典型的重資產(chǎn)模式，不過(guò)與此同時(shí)，辦公樓的資產(chǎn)增值與他們毫?關(guān)系。

上市的二房東都面臨盈利困境，無(wú)論是年輕的優(yōu)客工廠、幾經(jīng)蟄伏的Wework還是做了三十年的IWG，過(guò)去三年都罕有季度或年度盈利的表現(xiàn)。

其中，優(yōu)客工廠已經(jīng)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，截至2021年第三季度，優(yōu)客工場(chǎng)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)在54個(gè)城市共簽約了165個(gè)場(chǎng)地，管理面積突破50萬(wàn)平方米，輕資產(chǎn)城市數(shù)、簽約場(chǎng)地?cái)?shù)及管理面積數(shù)同比提高了28.6%、55.7%和84%。在輕資產(chǎn)模式下，優(yōu)客工場(chǎng)不再承擔(dān)房租，而是提供廣告營(yíng)銷(xiāo)、招商獲客、裝修運(yùn)營(yíng)在內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)，公司的目標(biāo)是2022年輕資產(chǎn)比例達(dá)到75%。

不過(guò)也有人質(zhì)疑，這個(gè)模式也沒(méi)什么新意，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)代理行一直在做?？梢灶A(yù)想，大浪淘沙之后的共享辦公市場(chǎng)可能不會(huì)再有科技獨(dú)角獸——Wework曾經(jīng)獲得了超過(guò)谷歌、亞馬遜早期的估值，但它從未聘請(qǐng)過(guò)CTO。

03

烏托邦幻滅

不只是共享辦公，二房東的命運(yùn)都在急轉(zhuǎn)直下。

中國(guó)長(zhǎng)租公寓第一股「青客公寓」已經(jīng)破產(chǎn)，另一家規(guī)模擴(kuò)張的「蛋殼公寓」也瀕臨倒閉，一些區(qū)域性的長(zhǎng)租公寓則被兼并、收購(gòu)。這些二房東的長(zhǎng)收短租、高進(jìn)低處、租金貸杠桿，事后看來(lái)仿佛是一場(chǎng)蒙眼狂奔。

但最瘋狂的烏托邦故事，還是發(fā)生在美國(guó)Wework的興衰過(guò)程中。

最近，Wework的創(chuàng)業(yè)故事被編劇搬上了熒屏。美劇《Wecrashed》正在apple tv+放映，杰瑞德-萊托及安妮-海瑟薇分別飾演亞當(dāng)及黎貝卡-諾依曼夫婦，劇中講述了一些該公司駭人聽(tīng)聞但未經(jīng)證實(shí)的內(nèi)幕：

Wework早期一筆100萬(wàn)美元投資來(lái)自亞當(dāng)-諾依曼的岳父大人，這本來(lái)是夫妻二人用來(lái)購(gòu)買(mǎi)曼哈頓婚房的錢(qián)，卻被用來(lái)裝修第一家Wework；

軟銀的孫正義只在Wework紐約總部逗留了12分鐘，就提供了第一筆44億美元的投資，成為公司最大外部股東的同時(shí)完全不參與董事會(huì)決策，放任亞當(dāng)夫婦肆意妄為；

亞當(dāng)-諾依曼向公司申請(qǐng)低息借貸用于購(gòu)置個(gè)人房產(chǎn)，再出租給Wework，董事會(huì)對(duì)此視而不見(jiàn)，以至于亞當(dāng)夫婦離開(kāi)公司后成為了「包租公」，擁有4000套房產(chǎn)；

估值最高的時(shí)候，諾依曼夫婦規(guī)劃了一個(gè)龐大的體系，包括Webank、Wetravel、Wegrow、Welive等十多個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目。其中的Wegrow是創(chuàng)辦學(xué)校，起因是諾依曼夫婦的孩子被紐約一所貴族學(xué)校勒令退學(xué)。

作者|岳嘉

作者|宋虹姍

本期互動(dòng)

Wecrashed劇照

如果你對(duì)Wework的烏托邦故事感興趣，歡迎關(guān)注「未來(lái)可棲」公眾號(hào)，并在后臺(tái)留言「共享辦公」，我們將自動(dòng)回復(fù)美劇《Wecrashed》的鏈接。

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