很多人選擇物業(yè)都會(huì)關(guān)注那些好物業(yè)，尤其是像萬(wàn)科、中海、恒大等品牌物業(yè) 。

盡管在上海，依然有很多小區(qū)用的是幾毛錢(qián)的物業(yè)，你甚至都說(shuō)不出物業(yè)公司的名字。

如果按每平每月五毛錢(qián)、八毛錢(qián)的標(biāo)準(zhǔn)去收，一戶一年繳納的物業(yè)費(fèi)不過(guò)幾百塊 。

你們可能會(huì)好奇，品牌物業(yè)尚且都在被投訴的今天 。

這些地頭蛇物業(yè)，能服務(wù)好業(yè)主嗎，物業(yè)公司真的能賺錢(qián)嗎 ？

01

你有沒(méi)有體會(huì)過(guò)，上海的那些地頭蛇物業(yè)

在上海，我一直住在老破小，對(duì)于便宜的物業(yè)公司深有體會(huì)。

這類物業(yè)管理下的小區(qū)，除了物業(yè)費(fèi)便宜，還有幾個(gè)非常明顯的特征。

首先，管理非常亂，小區(qū)路面到處是車，也很擁擠。

平常出入小區(qū)都要站在綠化帶里給車輛讓行。

綠化帶日常好像就沒(méi)人修理，幾乎都變成了雜草區(qū)。

（圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）

還有就是綠化極少，你能想象小區(qū)只有10%的綠化率，會(huì)是什么樣嗎 ？

小區(qū)里光禿禿的只剩下鋼筋混凝土的住宅樓，公共區(qū)域僅有幾棵樹(shù)和雜草，綠化帶、樓棟下面不太美觀 。

還有安全問(wèn)題，比如小區(qū)樓棟下的智能門(mén)鎖有的都是擺設(shè)，隨便推下門(mén)就進(jìn)去了 。

小區(qū)里的監(jiān)控設(shè)備也比較少，有時(shí)候丟東西或者有什么事情找門(mén)衛(wèi)，也不太好解決 。

而且小區(qū)里面比較臟，在圍欄旁、小樹(shù)下面總會(huì)出現(xiàn)垃圾。一不小心就能踩到臭狗屎。

甚至小區(qū)的外立面也會(huì)十分糟糕，特別是原先是涂料的外立面，掉色、脫落極其嚴(yán)重 。

這都是幾毛錢(qián)的物業(yè)小區(qū)環(huán)境真實(shí)的樣子，而 像這種幾毛錢(qián)的物業(yè)在上海是很普遍的， 千萬(wàn)不要小瞧它們，體量大的驚人 。

根據(jù)克爾瑞物管統(tǒng)計(jì)， 上海物業(yè)市場(chǎng)存在著大量的老舊小區(qū)、低物業(yè)費(fèi)項(xiàng)目 。

（圖片來(lái)自克爾瑞物管）

在上海，房齡高的老小區(qū)、低物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占比37.8%。

放至全國(guó)，低物業(yè)費(fèi)仍然是目前市場(chǎng)的主流 。

在全國(guó)重點(diǎn)20城，包括上海、重慶、武漢等地的住宅項(xiàng)目中 。

2元/㎡/月以下的項(xiàng)目占比超過(guò)50%，其中12.4%的項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)低于1元/㎡/月 。

（圖片來(lái)自克爾瑞物管）

當(dāng)然，這些小區(qū)物業(yè)費(fèi)也是很便宜了 ，比如在長(zhǎng)寧區(qū)，就有成片的老小區(qū)，每月都只收不到1塊錢(qián)每平的物業(yè)費(fèi) 。

而管理這幾個(gè)小區(qū)的物業(yè)公司，真沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)，比如安徽天申物業(yè)、上海永樂(lè)物業(yè)、上海新長(zhǎng)寧集團(tuán)新程物業(yè)等等 。

這些物業(yè)公司收費(fèi)這么低，到底是怎么活下去的呢。

02

因?yàn)槭召M(fèi)低，所以用各種辦法降成本

那些幾毛錢(qián)物業(yè)的小區(qū)，你只要在大門(mén)口看一眼門(mén)衛(wèi)，如果守衛(wèi)的是幾個(gè)大爺，那大概率是了 。

因?yàn)槲飿I(yè)成本占比較高的支出就是人力成本，小區(qū)管理人員只能維持著最低配置 。

你看上海市中心的老破小，哪個(gè)門(mén)衛(wèi)不是大爺 。

便宜的物業(yè)都是有自己的服務(wù)特色，管理人員老齡化就是一個(gè)很明顯的現(xiàn)象 。

除了安保人員，垃圾分類站的清潔工也都是請(qǐng)來(lái)了大爺 。

所有社區(qū)服務(wù)都以居委會(huì)大媽為上限，還經(jīng)常一人身兼數(shù)職 。

不僅要參與組織社區(qū)活動(dòng)，還是小區(qū)調(diào)解員、辦事員，比如最近上海自測(cè)核酸都是居委會(huì)大媽親自送上門(mén)的 。

看著總有那么點(diǎn)不正規(guī)，還很隨意。

不論是清潔阿姨還是門(mén)衛(wèi)大爺都是住在小區(qū)里的或者是周邊居民 。

經(jīng)常還能看見(jiàn)他們?cè)谛^(qū)門(mén)口閑聊，要么就是在保安室里對(duì)著監(jiān)控嗑瓜子 。

而且只能提供一般性的基本服務(wù)，就比如在我們小區(qū)，在小區(qū)逛一圈只能看到這三個(gè)服務(wù)：門(mén)衛(wèi)、垃圾分類站、快遞柜。

日常小區(qū)內(nèi)最忙的工作無(wú)非就是公共區(qū)域清掃和垃圾的清運(yùn)，其他也就沒(méi)了 。

其實(shí)類似這樣的現(xiàn)象都是蠻正常的，因?yàn)槲飿I(yè)請(qǐng)上年紀(jì)的大爺大媽就是為了節(jié)省支出 。

我搜了下招聘網(wǎng)可以做個(gè)參考，物業(yè)每個(gè)月請(qǐng)門(mén)衛(wèi)開(kāi)工資一般在2000-8000元 。

一個(gè)月八千大概就是豪宅小區(qū)里的安保 。

如果是退休的大爺大媽，沒(méi)有什么學(xué)歷要求、經(jīng)驗(yàn)門(mén)檻，估計(jì)也就是2000-3000元/月 。

（數(shù)據(jù)來(lái)自職友集）

小區(qū)的清潔工只是清理一下路面的垃圾，工資也差不多就這么多 。

如果是按一個(gè)老小區(qū)配置兩個(gè)門(mén)衛(wèi)一個(gè)清潔工，那每個(gè)月大概是不到一萬(wàn)塊 。

再看下品牌物業(yè)和其他公司的保安，僅僅是招一個(gè)就八千了。這一對(duì)比，每年能省下10-20萬(wàn)。

總之，為了降低管理成本，絕大多數(shù)便宜物業(yè)都是這么操作的 。

一方面管理人員統(tǒng)一請(qǐng)大爺大媽，另一方面減少小區(qū)服務(wù)內(nèi)容 。

而這已經(jīng)可以省下很多成本了 。

03

那這些塊兒八毛的物業(yè)，都是怎么賺錢(qián)的。

有人說(shuō)，即便是按五毛收的物業(yè)費(fèi)，都是有一定的利潤(rùn)空間的 。

但卻忘了越是便宜的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)越難收齊 。

因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)越便宜，往往小區(qū)管理就越差，很多人就不愿意繳納物業(yè)費(fèi)了 。

如果按0.5元/平/月，3000戶來(lái)算，一個(gè)小區(qū)一年總物業(yè)費(fèi)應(yīng)該是在180萬(wàn)左右，物業(yè)費(fèi)按收繳率90%，一年也會(huì)少二十萬(wàn)左右 。

上海很多這種老破小物業(yè)費(fèi)也都是五毛、八毛，多了就一塊，而且大多數(shù)時(shí)候也很難收齊 。

但物業(yè)也得賺錢(qián)，于是就有了很多門(mén)路。

第一個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目就是停車位，以我現(xiàn)在住的小區(qū)舉個(gè)例子 。

擁有150個(gè)停車位，都是在小區(qū)公共道路上 。

所以車位基本都是租的，一個(gè)月約250元 。

先算一下停車位，每年的車位收費(fèi)情況達(dá)到了50萬(wàn)左右 。

另外小區(qū)安裝了充電樁，電費(fèi)大概是0.6元左右，收費(fèi)按居民用電價(jià)再加上0.3元的服務(wù)費(fèi)，這也是一筆費(fèi)用 。

而且，還有額外的停車收入，比如外來(lái)車輛進(jìn)入小區(qū)，也是按小時(shí)收費(fèi)的 。

一次30-50元都是正常的 。

零零碎碎的費(fèi)用加起來(lái)，僅是停車位就能給物業(yè)帶來(lái)不菲的收入 。

所以，停車位可謂是小區(qū)日常收益中的大頭 。

還有一個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目，那就是快遞柜。

幾乎每個(gè)小區(qū)都會(huì)有蜂巢或菜鳥(niǎo)快遞柜，這一項(xiàng)標(biāo)配不僅是方便小區(qū)收取快遞，也為物業(yè)增收的一筆收入 。

按照下面這個(gè)小區(qū)的快遞柜情況，一共有4個(gè)快遞柜，每年每個(gè)收費(fèi)6000元，一共是2.4萬(wàn)元 。

而且快遞柜滯留一定的時(shí)間還會(huì)另外收取保管費(fèi)，雖然只是幾塊錢(qián)，但小區(qū)每天快遞那么多收入也是有的 。

其實(shí)，這些比較零碎的收入其他小區(qū)物業(yè)也都會(huì)有，賺不了太多的收益 。

在便宜物業(yè)的全部收入中，真正讓物業(yè)賺錢(qián)的還是靠廣告 。

所以，在老小區(qū)門(mén)口都是有廣告位。

而且差不多都是這么幾類，比如某某醫(yī)美 。

或者是某某口腔醫(yī)院

要不就是開(kāi)發(fā)商和家裝公司廣告 。

再到小區(qū)樓棟里面也都是貼著小廣告，不交錢(qián)的前腳貼后腳就會(huì)被撕掉 。

千萬(wàn)別小瞧廣告位，就是簡(jiǎn)單的貼幾張廣告，都可以給小區(qū)帶來(lái)高額的廣告費(fèi) 。

電話咨詢了下我住的小區(qū)，一個(gè)門(mén)禁廣告位700-1200元/月，還是按面算，兩面價(jià)格翻倍 。

在門(mén)禁的側(cè)面，這個(gè)大概400-600一個(gè)月，也是按面算 。

小區(qū)門(mén)口至少也有6-8個(gè)廣告位。這樣一算，我們這個(gè)小區(qū)光靠門(mén)口的廣告位，一個(gè)月至少五六千，一年就有將近七八萬(wàn)的收入 。

對(duì)于有電梯的小區(qū)，就更賺了 。

因?yàn)槲飿I(yè)還會(huì)有更多的廣告位 。

以下面這個(gè)小區(qū)為例，小區(qū)擁有20部電梯，按照某業(yè)主所說(shuō)，一面一個(gè)廣告位，一共有80個(gè)廣告位 。

如果是一張海報(bào)類型的廣告，一周收費(fèi)是200元 。

按照一年來(lái)算，一個(gè)電梯廣告位的收入在1萬(wàn)元左右，20個(gè)電梯、80個(gè)廣告位大概就是80萬(wàn) 。

如果是電子屏、視頻類的廣告，收入還要更多 。

那些甚至都沒(méi)有名字的物業(yè)，賺錢(qián)門(mén)路倒是五花八門(mén) 。

從停車位、快遞柜到各種廣告收入，一年怎么也有上百萬(wàn)的收入 。

不過(guò)這幾類收益都屬于公共收益，在民法典里是歸屬業(yè)主所有的 。

物業(yè)也會(huì)提取一定比例的管理服務(wù)費(fèi)，至于是多少也在早期的合同中表明 。

物業(yè)對(duì)于公共收益部分，大部分情況下只是有業(yè)委會(huì)委托的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，每一筆支出都要經(jīng)過(guò)居委會(huì)同意 。

但都沒(méi)有成立居委會(huì)的老小區(qū)，這筆錢(qián)可能就變成了物業(yè)另外一部分“收入” 。

不要小看便宜的物業(yè)，因?yàn)樗麄儾皇枪饪棵磕晔绽U的物業(yè)費(fèi)存活的 。

他們總是降低成本的同時(shí)，想辦法創(chuàng)造收益 。

這類物業(yè)運(yùn)營(yíng)的邏輯就是從小區(qū)管理上降成本，并且挖掘各種拓展收入的門(mén)路。

但大部分的幾毛錢(qián)的物業(yè)，也只是存活在老破小里 。

04

近幾年，人們對(duì)房子的需求已經(jīng)慢慢進(jìn)入改善型品質(zhì)住宅，而物業(yè)就是保證小區(qū)品質(zhì)的關(guān)鍵因素 。

未來(lái)，一個(gè)物業(yè)想要在物業(yè)品牌賽道里求生存 。

還是要從提高物業(yè)管理服務(wù)上下功夫，賺錢(qián)的門(mén)路也才會(huì)越來(lái)越多。

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