4月1日，萬物云正式向港交所遞交招股書。

萬物云成立于2001年，其前身為萬科物業(yè)，“萬物云”的名字于2020年10月開始啟用。

招股書顯示，2019-2021年三年間，萬物云分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入139億元、181億元和237億元；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)10億元、15億元和17億元；毛利率分別為17.7%、18.5%和17.0%；凈利率分別為7.5%、8.4%和7.2%。

截至2021年12月31日，萬物云在管住宅及商企物業(yè)建筑面積已達(dá)約7.85億平方米，是國(guó)內(nèi)第一大物業(yè)公司。

目前，萬科A（SZ.000002）市值約為2400億元。據(jù)綜合測(cè)算，2021年萬科超越恒大、碧桂園，成為中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力第一的房地產(chǎn)企業(yè)。

國(guó)內(nèi)最大的地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)公司上市，這為萬物云赴港IPO埋足了看點(diǎn)。

一年?duì)I收237億元，博裕、58集團(tuán)已套現(xiàn)90億元

截至2021年12月31日，萬物云住宅物業(yè)服務(wù)的地域分布擴(kuò)展至中國(guó)30個(gè)省、直轄市和自治區(qū)的逾120個(gè)城市，管理2823個(gè)住宅物業(yè)，總建筑面積6.6億平方米；在管住宅及商企物業(yè)建筑面積已達(dá)約7.85億平方米。

據(jù)招股書，萬物云主要有三個(gè)業(yè)務(wù)板塊，即“社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)”、“商企和城市空間綜合服務(wù)”及AIoT和BPaaS解決方案服務(wù)。

不難看出，社區(qū)服務(wù)為萬物云的主要?jiǎng)?chuàng)收業(yè)務(wù)，2021年貢獻(xiàn)營(yíng)收131.6億元，占比55.5%；商企和城市服務(wù)占比36.7%、技術(shù)解決方案服務(wù)僅占7.8%。

具體在定價(jià)和總規(guī)模方面，截至2021年12月31日，萬物云第三方開發(fā)的在管住宅物業(yè)項(xiàng)目的平均每月每平米的飽和收入約人民幣2.95元。另外，來源于第三方的物業(yè)及設(shè)施管理項(xiàng)目的平均每月每平米的飽和收入約人民幣5.67元。

2019年、2020年及2021年，萬物云新獲取的由第三方開發(fā)的項(xiàng)目合約面積分別為65.0百萬平方米、63.0百萬平方米和94.8百萬平方米，對(duì)應(yīng)的飽和收入分別為人民幣24億元、人民幣23億元和人民幣44億元。

招股書顯示，2019-2021年三年間，萬物云分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入139億元、181億元和237億元；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)10億元、15億元和17億元；毛利率分別為17.7%、18.5%和17.0%；凈利率分別為7.5%、8.4%和7.2%。

背靠萬科這顆“大樹”，萬物云創(chuàng)立以來并未有接受過多財(cái)務(wù)投資者入局，但在2017年3月，引入博裕資本、58集團(tuán)為戰(zhàn)略投資者。據(jù)報(bào)道，當(dāng)時(shí)博裕資本以其管理的基金認(rèn)購(gòu)25%股權(quán)，成本15億元，58集團(tuán)以其下屬公司認(rèn)購(gòu)5%股權(quán)，成本3億元。

2021年8月，陽光城集團(tuán)以其持有的陽光智博100％股份戰(zhàn)略投資萬物云，“換取”后者4.8％的股份。

2021年11月萬科宣布分拆萬物云擬赴港上市后，博裕資本將7.6%股權(quán)轉(zhuǎn)給瑞軒、睿達(dá)第三有限公司、珠海達(dá)豐，總對(duì)價(jià)69.96億元；58同城姚勁波向海南云勝轉(zhuǎn)讓2.14%的股權(quán)，對(duì)價(jià)19.91億元。

也就是說，蟄伏4年的博裕、58集團(tuán)兩家股東，在投資萬物云上已套現(xiàn)近90億元。

截止上市前，萬物云股東由萬科持股60%，博裕資本持股17.14%，58集團(tuán)持股2.86%，睿達(dá)（員工持股平臺(tái)）持股約8.75%，陽光城通過海南慧優(yōu)、海南智博、海南慧佳及海南瑞鴻四家公司持股1.78%。

其中，據(jù)招股書披露，萬物云此前共向394名員工授予了7000萬股IPO前的股票，朱保全持股2000萬股，是份額最大的員工持股者。

突破傳統(tǒng)效率瓶頸，正在建340個(gè)“蝶城”

資料顯示，萬科集團(tuán)合伙人、萬物云CEO朱保全出生于1974年，1999年進(jìn)入萬科集團(tuán)。

十年時(shí)間，朱保全先后任職萬科多項(xiàng)職務(wù)，從人力資源部經(jīng)理、集團(tuán)總裁辦公室主任等，一路坐到了萬科物業(yè)事業(yè)部首席執(zhí)行官、集團(tuán)副總裁的位置。

盡管萬科物業(yè)伴隨集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)一路高歌猛進(jìn)，趕上了中國(guó)房地產(chǎn)快速成長(zhǎng)的時(shí)期，但公司的成長(zhǎng)一向很低調(diào)，直到2020年，朱保全才開始作為萬物云CEO公開露面。

萬物云遞交招股書前一天的3月31日，萬科召開2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，朱保全回應(yīng)萬物云上市進(jìn)展問題時(shí)回應(yīng)稱，上市進(jìn)程中證監(jiān)會(huì)已經(jīng)給出了“小路條”，上市本身主要考慮的是引入國(guó)內(nèi)外的投資者，進(jìn)一步提高萬物云的綜合實(shí)力...但同時(shí)，公司的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略不會(huì)以捕捉資本市場(chǎng)的窗口為主要考慮因素。

4月2日，朱保全在萬物云官微上撰文，提出對(duì)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)效率瓶頸的思考。

朱保全表示，上市融資后將延續(xù)2021年提出的“街道戰(zhàn)略”，即“基于萬物云在住宅物業(yè)、商寫物業(yè)、城市物業(yè)以及遠(yuǎn)程運(yùn)營(yíng)的能力，我們將圍繞一條街道內(nèi)服務(wù)者可達(dá)的20分鐘服務(wù)圈，打造一個(gè)高濃度、高效率服務(wù)網(wǎng)絡(luò)?！?/p>

“回顧一下2021年伯恩物業(yè)與陽光智博的收購(gòu)，這兩單收購(gòu)，僅僅福州市就讓我們的項(xiàng)目增加到173個(gè)?！睂?duì)于“街道戰(zhàn)略”，朱保全有十足信心，并為這樣的高密度服務(wù)圈起了獨(dú)特名字：蝶城，英文名Onewo Town。

“3-5年后，每一個(gè)蝶城預(yù)計(jì)會(huì)形成過億的營(yíng)收?！睋?jù)朱保全介紹，萬物云正在3400條街道里進(jìn)一步聚焦其中的10%，也就是對(duì)應(yīng)建設(shè)340座“蝶城”。

物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，萬物云上市存未知數(shù)

赴港IPO一直是房企分拆物業(yè)板塊上市的首選，如碧桂園、中海物業(yè)、新城悅服務(wù)、佳兆業(yè)等。

分拆物業(yè)單獨(dú)上市往往能獲得更高PE，例如碧桂園服務(wù)當(dāng)前PE為24，而碧桂園僅為4.28。其他物業(yè)公司同樣保持在2位數(shù)以上PE，如保利物業(yè)當(dāng)前30倍，中海物業(yè)32倍，而地產(chǎn)則PE正常在3~10倍，例如頭部地產(chǎn)商新鴻基PE僅為10倍，龍湖集團(tuán)為8.6倍。

在人口老齡化及城鎮(zhèn)化進(jìn)程減緩的當(dāng)下，單純賣房收租的盈利模式已進(jìn)入存量博弈區(qū)間，而物業(yè)替地產(chǎn)講出了新故事。

有關(guān)物業(yè)公司的增長(zhǎng)空間，大部分想象力集中于新樓盤銷售后配套的物業(yè)服務(wù)。

經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)2025年物業(yè)管理行業(yè)總規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)388億平方米，2021-2025年年復(fù)合增長(zhǎng)率3.2%。

然而，低門檻的物業(yè)行業(yè)擁擠了大量競(jìng)對(duì)。

根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)市場(chǎng)分散且競(jìng)爭(zhēng)激烈，2020年約有50萬家物業(yè)公司在業(yè)，其中前五大服務(wù)提供商僅占整個(gè)市場(chǎng)總收入的2.19%。

商企和城市空間綜合服務(wù)市場(chǎng)更為分散，2020年65萬家商企物業(yè)公司在業(yè)，前五大公司收入總和約占整個(gè)市場(chǎng)的0.69%。

同時(shí)，地產(chǎn)、物業(yè)公司在房住不炒的政策壓力下，停止了野蠻生長(zhǎng)的步伐，陷入肉眼可見的退坡。

就在4月1日萬物云正式遞交招股書當(dāng)天，包括融創(chuàng)中國(guó)、佳兆業(yè)集團(tuán)、世茂集團(tuán)地產(chǎn)公司，以及恒大物業(yè)、奧園健康等物業(yè)公司因無法在港交所規(guī)定最后期限披露年報(bào)，被迫停牌。

萬物云赴港IPO，盡管是“輕資產(chǎn)上陣”，但面臨整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)理性收縮，能否順利兌現(xiàn)30倍以上的市盈率，仍存在巨大未知數(shù)。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)公司 國(guó)內(nèi)最大