對于希望將其轉(zhuǎn)換為其他房地產(chǎn)類別的投資者來說，酒店仍然是一個受歡迎的目標，但總體而言，酒店交易仍然存在大量競爭，而且這些交易的實施時間有限。

將酒店改造成其他用途的前景，例如豪華公寓、經(jīng)濟適用房和高級住宅，這并不是什么新鮮事，但自疫情以來，這種做法獲得了長足發(fā)展。

仲量聯(lián)行全球酒店研究主管兼美洲生活研究主管Geraldine Guichardo表示，疫情給酒店創(chuàng)造了充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)營環(huán)境，即使在行業(yè)加速復(fù)蘇的今天，一些業(yè)主仍在為盈利而苦苦掙扎。在其他情況下，業(yè)主推遲了資本支出項目，他們現(xiàn)在無力承擔投資，因為他們的酒店已經(jīng)經(jīng)歷了進一步虧損。

“一些業(yè)主發(fā)現(xiàn)他們無法繼續(xù)擁有自己的房產(chǎn)，而另類投資者為他們提供了一個有吸引力的機會?！盙uichardo指出，她說，美國正在經(jīng)歷一場全國性的住房危機，估計供應(yīng)不足 550 萬套。疫情將這個問題帶到了最前沿，并強化了政府和私營公司都需要尋找解決方案來增加住房供應(yīng)的事實。

洛杉磯、紐約和舊金山等市場更加關(guān)注這一需求。因此，這類酒店市場正在被改造成某種類型的住房。

怎樣的物業(yè)更具吸引力?

雖然很難量化確切的數(shù)字，但仲量聯(lián)行注意到有興趣收購酒店以將其轉(zhuǎn)換為其他房地產(chǎn)類別的投資者數(shù)量有所增加。在查看市場上去年向另類投資者完成的一些內(nèi)部交易時，價格比傳統(tǒng)酒店業(yè)主愿意支付的價格高出 25% 至 35%。

Guichardo 指出：“這些投資者肯定被提供給他們的酒店改造機會所吸引?！?/p>

Hospitality Real Estate Counselors 副總裁 Phil White 表示，他每周都會接到買家的電話，尋找酒店改造的機會。然而，在復(fù)蘇的這一點上，許多酒店業(yè)主的看法是，該行業(yè)正在開始一個新的周期。

White強調(diào)，“我認為人們在這一點上會非常積極地定價，所以很難讓這些數(shù)字發(fā)揮作用”。

Guichardo 認為，從酒店復(fù)蘇的角度來看，大體量酒店對希望轉(zhuǎn)換的買家非常有吸引力。因為考慮到這種房型的房間面積、小廚房和其他共同特點，長住酒店也一直是一種受歡迎的酒店類型。

她說，這些轉(zhuǎn)改造跨越了住房范圍。一些已改建為員工住房、經(jīng)濟適用房、學(xué)生公寓或輔助生活空間。學(xué)生公寓是一種特別受歡迎的改造類型，因為大學(xué)意識到他們需要在疫情期間分散人口稠密的校園。

White表示，一些買家是私募股權(quán)，而另一些則是較大的房地產(chǎn)基金。不過，在某些市場中，有些區(qū)域投資者正在將酒店改建為公寓或養(yǎng)老設(shè)施。

“一切取決于市場和機會，”White舉例說到，在底特律地區(qū)，有幾家提供全服務(wù)的酒店被改成了經(jīng)濟適用房，例如被洛杉磯 Repvblik LLC 收購的溫德姆花園酒店。在密歇根州迪爾伯恩，紐約的 Rhodium Capital Advisors 收購了自 2018 年關(guān)閉的擁有 773 間客房的 Edward Hotel & Convention Center，將其改建為公寓。

如何保持定價優(yōu)惠?

在疫情期間，多戶家庭套房保持了行業(yè)地位，明顯壓縮了這些單元的價格。Guichardo 說，由于定價如此之高，因此即使考慮到所需的裝修，查看酒店空間也是一個非常便宜的選擇。每筆交易都是不同的，這取決于買家的需求、他們獲得債務(wù)的難易程度以及他們的回報預(yù)期。

雖然這取決于市場，但投資者購買酒店的價格比公寓的價格要低；而且風險相對較低，他們在這些房產(chǎn)上的回報將非常高。并非每家酒店都按照他們想要的方式設(shè)置，所以有時新業(yè)主必須做出比翻新更大的改變，例如為單元增加廚房。如果他們能以足夠低的單位客房的價格購買它，那么從數(shù)字的角度來看，它必須是有意義的。長住酒店通常是交鑰匙交易，因為它們已經(jīng)擁有一切并且是相當大的公寓單元。

White指出，一般來說，這些團體試圖避免建設(shè)，并補充說有些人確實有自己的內(nèi)部建筑業(yè)務(wù)。

Guichardo 表示，由于該行業(yè)仍處于復(fù)蘇中，現(xiàn)在進一步翻改交易的領(lǐng)域可能比過去更寬。不過，隨著酒店績效水平越來越接近大流行之前的水平，這些交易將更難達成。“但坦率地說，該行業(yè)可能還需要 12 到 18 個月的時間才能站穩(wěn)腳跟，因此屆時機會之窗將與現(xiàn)在一樣寬?！?/p>

White 表示，他預(yù)計今年的翻改交易數(shù)量將是 2021 年的一半左右。酒店業(yè)的復(fù)蘇勢頭強勁，每間客房的價格將會上漲，這使得這些翻改對潛在買家的經(jīng)濟吸引力降低。

“現(xiàn)在每個人都在購買它們。這有點讓產(chǎn)品干涸。只是沒有那么多交易可以解決。”

政府資助項目在提升

加州的 Homekey 項目和紐約市的 1 億美元基金是兩個將酒店改建為住房的政府計劃，但在 2021 年都沒有達到預(yù)期的效果。

2020 年，地方政府通過加州的 Homekey 項目花費 8.9 億美元購買了 78 家酒店，將它們改造成無家可歸者的住房。2021年，項目支付了1家酒店。Atlas Hospitality Group 總裁 Alan Reay 表示，目前有幾家酒店通過該計劃簽訂了合同，但關(guān)閉過程比 2020 年要長得多。到目前為止，他不知道有任何在 2022 年完成的未決交易。

Reay 表示，該計劃在 2021 年遇到了許多障礙，他的酒店中介公司推出了追蹤加州酒店交易和發(fā)展的調(diào)查。該州在 2020 年迅速采取行動收購酒店，但對于這些交易的速度以及評估的自由度一直存在阻力。

“人們正在更密切地關(guān)注這些交易，承銷和評估必須經(jīng)過審查過程，這導(dǎo)致一些交易再次放緩?！盧eay 表示，他們的論點是，與購買土地和建造新房相比，購買這些現(xiàn)有酒店，即使高于市場價值，仍然是一種更便宜的選擇。

他說，當?shù)仄髽I(yè)和居民也有更多的反對意見，他們擔心附近的酒店被改建為無家可歸者的住所。

Reay 說，由于 Homekey 項目，私人買家對將加州酒店改造成其他用途的興趣比以往任何時候都大。

Jonathan M. Tisch 酒店管理中心臨床助理教授 Sean Hennessey 表示，疫情開始后不久，紐約州政府就構(gòu)思了一項將酒店改建為住宅樓的計劃，但該計劃沒有取得太大進展。

該程序無法產(chǎn)生其創(chuàng)建者所希望的轉(zhuǎn)換。在紐約市，許多酒店都是由工會經(jīng)營的，并且有關(guān)于補償被解雇或休假的工人的法律。該市有一位新市長，該州有一位新州長，但到目前為止，他們都沒有為該計劃提出任何重大的新舉措?！拔艺J為，盡管到目前為止還沒有采取太多行動，但在紐約，改建公寓、老年公寓和學(xué)生公寓的可能性仍然很大?！?/p>

Hennessey表示，這主要是因為兩個因素：鑒于市場一直是受疫情影響最嚴重的市場之一，部分原因是其嚴重依賴國際旅行，因此該市的酒店績效指標繼續(xù)低于標準;另一個因素是潛在的轉(zhuǎn)換候選者是明顯較舊的建筑物。

“維持一個可行的酒店運營的成本對于許多這些物業(yè)來說都是有問題的。如果 [買家] 不必花費大量資金來嘗試將該物業(yè)保持為一流酒店，那么轉(zhuǎn)換為替代用途的可行性已經(jīng)開始?！?/p>

關(guān)鍵詞： 高級住宅