3月25日，近30家上市房企延遲發(fā)布年報(bào)的背景下，龍湖集團(tuán)如期發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)。公司高層表示，「在這么一個(gè)波動(dòng)的環(huán)境當(dāng)中，兌現(xiàn)市場(chǎng)承諾非常不容易?！?/p>

業(yè)績(jī)會(huì)上，新近升任龍湖CEO的陳序平在問(wèn)答環(huán)節(jié)5次提到龍湖的「生意邏輯」，他強(qiáng)調(diào)龍湖要向管理要利潤(rùn)和現(xiàn)金流，保持安全和戰(zhàn)略主動(dòng)。

從經(jīng)營(yíng)安全角度看，龍湖連續(xù)6年保持「三道紅線」的綠檔水平。截至2021年年底，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率進(jìn)一步下降至46.7%，現(xiàn)金短債比達(dá)到6.11倍，一年以內(nèi)到期短債僅占8%。

財(cái)報(bào)發(fā)布后，龍湖獲得興業(yè)證券、光大證券、國(guó)盛證券等多家券商研報(bào)推薦，維持公司「買入」評(píng)級(jí)。

保持安全和戰(zhàn)略主動(dòng)

財(cái)報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)2021年?duì)I業(yè)額同比增長(zhǎng)21%至2233.8億元。管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，「龍湖要永遠(yuǎn)保持安全和戰(zhàn)略主動(dòng)」。

在「三道紅線」連續(xù)六年維持「綠檔」基礎(chǔ)上，2021年，龍湖集團(tuán)的合同銷售額為2900.9億元，回款率超90%。截至2022年3月，龍湖集團(tuán)依然是唯一獲得境內(nèi)外全投資級(jí)評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企。

2021年11月，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)召開(kāi)房企代表座談會(huì)之后，龍湖集團(tuán)發(fā)行中期票據(jù)得到受理，是首批獲得在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)債的民營(yíng)房企之一。12月，龍湖發(fā)行一支為期15年的中期票據(jù)，規(guī)模不超過(guò)人民幣10億元，票面利率為3.7%，從發(fā)債規(guī)模、利率、年限維度來(lái)講，在國(guó)內(nèi)民營(yíng)房企中均處于較優(yōu)水平。

在全投資級(jí)信用評(píng)級(jí)與「綠檔」加持下，龍湖集團(tuán)的融資成本也進(jìn)一步下降。截至2021年底，龍湖集團(tuán)平均借貸成本為4.14%，再創(chuàng)歷史新低。

2021年財(cái)報(bào)顯示，公司整體毛利率為25.3%、地產(chǎn)板塊的毛利率在23%左右。管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，未來(lái)公司整體毛利率也將維持25%的水平、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的毛利率將維持在20%左右。

整體維持25%的毛利率水平，首先要求地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)表現(xiàn)企穩(wěn)。管理層提出，今年隨著整個(gè)行業(yè)高杠桿的出清，如果龍湖能持續(xù)獲取地價(jià)合理的土地，地產(chǎn)板塊的毛利率預(yù)估可以修復(fù)。「我們相信這種狀態(tài)可能比大開(kāi)大合、大漲大跌的高房?jī)r(jià)高地價(jià)更可持續(xù)，我們也愿意接受這種狀態(tài)。」

經(jīng)營(yíng)性收入塑造成長(zhǎng)空間

經(jīng)歷行業(yè)深度調(diào)整期，龍湖集團(tuán)依然保持高質(zhì)量增長(zhǎng)，財(cái)報(bào)顯示2021年龍湖集團(tuán)歸母核心凈利潤(rùn)為224.4億元，同比增長(zhǎng)20.1%。

從內(nèi)部增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)上看，商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房、物業(yè)管理三個(gè)持續(xù)性業(yè)務(wù)全部躋身行業(yè)頭部，這三項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入增幅均超過(guò)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。整體上，龍湖實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入188.3億元，同比增長(zhǎng)39%，成長(zhǎng)空間顯現(xiàn)。

分業(yè)務(wù)情況看，商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)在后疫情時(shí)代依然發(fā)揮了穩(wěn)壓器作用。根據(jù)披露顯示，2021年商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)租金收入81.5億元，同比增長(zhǎng)40%，全年共有12座新商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。

在商業(yè)體系能力的支撐下，2021年龍湖的商業(yè)運(yùn)營(yíng)開(kāi)啟輕重并舉模式。去年9月，武漢范湖里特色商業(yè)街正式亮相，也是龍湖商業(yè)首個(gè)開(kāi)業(yè)的輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

租賃住房首次實(shí)現(xiàn)盈利。2021年，龍湖冠寓實(shí)現(xiàn)租金收入22.3億元，同比增長(zhǎng)23%，為公司物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入的增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。冠寓目前已布局全國(guó)30余個(gè)高量級(jí)城市，開(kāi)業(yè)規(guī)模突破10萬(wàn)間，已開(kāi)業(yè)房源規(guī)模居行業(yè)第二；期末整體出租率達(dá)92.9%。

截至2021年底，龍湖冠寓已與北上廣深、成都、杭州、等多個(gè)重點(diǎn)城市政府及相關(guān)企事業(yè)單位合作，協(xié)助當(dāng)?shù)卣P活存量資產(chǎn)，落地?cái)?shù)個(gè)住房租賃標(biāo)桿項(xiàng)目，提高社會(huì)資產(chǎn)效率，有效解決大城市青年人群租房難題。截至目前，龍湖冠寓已在全國(guó)10余個(gè)重點(diǎn)城市提供超2萬(wàn)套人才住房，助力各城市提升人才吸附力。

物業(yè)管理的收入也實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；鲩L(zhǎng)，營(yíng)業(yè)收入首次突破百億元，實(shí)現(xiàn)全口徑收入為104.1億元，同比增長(zhǎng)37.5%；截至2021年末，龍湖集團(tuán)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，累計(jì)在管面積2.64億平方米。

今年年初在港遞交招股書(shū)的「龍湖智創(chuàng)生活」，是在「一個(gè)龍湖」的生態(tài)體系中，生長(zhǎng)出來(lái)的全新品牌，有機(jī)融合了龍湖集團(tuán)原有物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)的核心能力。根據(jù)招股書(shū)披露，龍湖智創(chuàng)生活的住宅及其他非商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的在管建筑面積為2.3億平方米，覆蓋上百座城市。

此外，龍湖智創(chuàng)生活向61個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管建筑面積約為930萬(wàn)平方米，以及向180個(gè)寫(xiě)字樓及其他商業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，總在管建筑面積約為1580萬(wàn)平方米。

除了已有主航道繼續(xù)保持高增長(zhǎng)外，現(xiàn)有創(chuàng)新領(lǐng)域業(yè)務(wù)，諸如醫(yī)療康養(yǎng)、產(chǎn)城、物流、IP樂(lè)園也在逐步推進(jìn)，「未來(lái)企業(yè)」的增長(zhǎng)模型已逐漸清晰。

做長(zhǎng)是第一目標(biāo)

此前不久，80后「仕官生」陳序平升任龍湖集團(tuán)CEO，引發(fā)外界高度關(guān)注。早前，龍湖集團(tuán)進(jìn)行了一輪組織升級(jí)，圍繞組織扁平化、敏捷化的方向，龍湖集團(tuán)原總部職能變革為賦能平臺(tái)，并將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)獨(dú)立為地產(chǎn)航道，全新地產(chǎn)航道由陳序平負(fù)責(zé)。

業(yè)績(jī)會(huì)上，陳序平給出了2022年業(yè)績(jī)指引，表示今年全口徑的銷售目標(biāo)是3000億元，權(quán)益比在65%到70%，權(quán)益銷售額大概2000億元左右。

對(duì)于今年龍湖財(cái)報(bào)改成權(quán)益口徑披露，陳序平表示：「對(duì)應(yīng)我們權(quán)益后的利潤(rùn)，這部分也是想更加真實(shí)、更加有效地去披露我們實(shí)時(shí)的銷售業(yè)績(jī)?！?/p>

對(duì)于未來(lái)公司盈利，他預(yù)期整體毛利率將維持在25%左右的水平，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入毛利率將維持在20%左右，商業(yè)的毛利接近75%，物業(yè)的毛利也比較高，這些業(yè)務(wù)的占比會(huì)越來(lái)越高。

展望未來(lái)，龍湖管理層對(duì)開(kāi)發(fā)拓展城市提出要求，持續(xù)聚焦高量級(jí)城市，把握真實(shí)需求帶來(lái)的增長(zhǎng)動(dòng)能。

業(yè)績(jī)會(huì)上，董事長(zhǎng)吳亞軍表示，穿越周期并不是說(shuō)龍湖有眼光，因?yàn)槲磥?lái)是模糊的、看不清楚的，在看不清楚的時(shí)候，靠原則、靠底線思維才可以走得長(zhǎng)遠(yuǎn)。在制定戰(zhàn)略的時(shí)候先想生死，做長(zhǎng)是第一目標(biāo)，其次是做強(qiáng)，再次才是做大。

關(guān)鍵詞： 第一目標(biāo)