為什么買房？

有人說，為了有個家，為了結婚或者孩子。

其實這都是表面的，真正的答案是，資產(chǎn)與負債。

資產(chǎn)是升值的，負債是貶值的，買對了，你會越來越順，換更大的房子，改善生活；買錯了，一筆砸手里，都是心病，嚴重的可能一輩子都翻不了身。

這是大多數(shù)人遇到的真實情況。

買房，并不是單純的商品買賣，而是投資，是對未來生活的規(guī)劃。

前幾天，我接到一個咨詢，是一個年齡不大的小伙子，小宋，在他的聲音中，我能聽到那種無奈和悔恨。

故事是這樣的，2018年，他在上海工作，老家在青島。

那時候全國樓市正處于高峰期，人們搶著去售樓處買房，大街小巷都在討論房價漲得有多么厲害。

沒房的去買，有房的也去買，一片火熱。

小宋剛從國外留學回來，家里有些積累，上海買不起，家里人便想讓他在青島買。

他沒時間回去，父母便找中介慌慌張張找了個房下了定金，半個月后，一套70平米，20年房齡的老破小到手。

那時候全家人慶幸終于趕上了車，他也因為年紀輕輕就有了房子，心里特別踏實。

然而后來，小宋剩下的只有焦慮。2018年峰會后，青島房價掉頭而下，一路狂跌，炒房客撤離，土地流拍。

用小宋的話說，不敢問中介，只要問，就是跌。

他到現(xiàn)在都是一臉懵，為什么要買房？

是為了?。砍撕灪贤?，他沒進過一次家門；是為了投資？房價連續(xù)4年下跌，170來萬的房子，現(xiàn)在掛120萬都賣不出去。

現(xiàn)在，小宋還在上海工作，身邊的年輕人開始出現(xiàn)分化，奮斗不下來的，陸續(xù)回了家，有實力的則都買了房。

只有他，心急如焚。

眼巴巴看著上海一天一個價地漲，卻沒辦法上車，青島這套房子即使掛130萬，依舊無人問津。

每次他想繼續(xù)下調(diào)報價，準備割肉離場，重新開始生活，家里人總跟他說，再等等，青島房價可能要漲了，他又開始猶豫。

幾次猶豫過后，自己終于套死在了山崗上。

1

你會發(fā)現(xiàn)，小宋在這個故事中，從始至終都是被動的。

被動買房，被動賣房，被行情裹挾，一直在奔跑，可最后卻發(fā)現(xiàn)自己就是一根隨風搖擺的韭菜。

我們在研究他的問題時，要剝絲抽繭，從底層思考，為什么要買房？

說白了，就是招架不住房價上漲的誘惑力。

網(wǎng)上有一個很有意思的段子，挨騙的不是窮人也不是富人，而是兜里有幾個錢卻不知道怎么花的那部分人。

上一輪房價大潮，全國被套死的炒房客數(shù)不勝數(shù)，但在這其中，90%都是跟風炒作的新手。

我之前講過一個規(guī)則，當廣場舞大媽說漲的時候，這樓市馬上要遠離。

樓市就是一個信息高度不對稱的地方，連她們都知道行情走勢，房價泡沫早已積累到一定高度。

股市如此，P2P如此，區(qū)塊鏈如此，樓市這種國民市場更是如此。

買房不是賭博，是投資，而投資就要對你的目的地有一個深刻的認識，時機和地點一定要清楚。

這里我告訴大家一個“80分法則”。

樓市有一個節(jié)奏，就是成交量先行，2-3個月后，房價才會啟動。

先是核心地段房價啟動，之后開始連鎖反應，向外擴散，帶動其他地區(qū)房價上漲。

當60%的地區(qū)房價都開始上漲，你就要緊張了。當郊區(qū)的業(yè)主都開始上調(diào)報價的時候，就別買房了，因為接下來大概率會出現(xiàn)房價調(diào)控的政策，房價會進行回撤。

很多人說，我怎么去判斷到底多少分呢？

在行內(nèi)我們可以用數(shù)據(jù)去評測，但普通人可靠的信息源比較少，就只能自己去踩盤。

3月份一般是大多數(shù)城市的樓市啟動點，你要去你所在城市最好的片區(qū)了解行情。

只要二手房門店成交量火熱，就是一個新的啟動周期，其他區(qū)的房子就可以買。

如果最好的片區(qū)，行情很差，這樓市今年基本上就涼了，這個城市的房子大可以等。

2

對于地段來說，這是一個老生常談的話題。

拿北京舉例，打開地圖，貴的更貴，便宜的更便宜，現(xiàn)在基本都明碼標價了。

有人說，可不可以買在一個新興的地方，過幾年實現(xiàn)對老核心區(qū)的反超？

可以明確告訴你，這種故事在5年前一抓一大把，但現(xiàn)在，基本絕跡。

只有核心一二線城市的新區(qū)還可能有這樣的動力，因為局部人口在增長，城市面積還在擴張。

對于三四線城市，版圖已經(jīng)固化，現(xiàn)在才開始做的新區(qū)，基本上是沒戲了。我們要承認，城鎮(zhèn)化的存量資本已經(jīng)用完了，宏觀的人口在下降，房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)在下行。

只要房價不漲，土地市場就沒有增長，地方就很難有充足的財政實力去投入新興的地方。

明白了嗎？如果你在三四線城市，這個人讓你去買一個嶄新的新區(qū)，不是壞就是傻。

現(xiàn)在分化特別嚴重，未來任何城市都很難完成普漲，只有核心區(qū)的不斷向上突破，而偏遠的郊區(qū)基本都是停滯的。

即使是在北上廣深這些地方，比如上海的崇明，北京的密云、平谷，廣州的花都和從化，這幾年基本都沒跟上行情。

別以為你買了一套一線城市的房，就以為買到了資產(chǎn)，地段不對，大概率也是負債。

3

我們再提房子，什么樣的房子是負債？

首先就是老破小，經(jīng)過這兩年的市場教育，我發(fā)現(xiàn)全國上了20年房齡的老破小，房價除了下跌就是滯漲。

一線城市，因為房價太高，不帶學區(qū)的老破小可能還有接盤俠，有微弱的上漲幅度，但二三四線城市，老破小流通性奇差無比。

銀行一般不給20年以上房齡的房子，貸夠30年的期限，這會導致接盤人的選擇空間不大，他未來出手的流動性更低。

這是在房齡層面，其次就是戶型。

千萬不要走奇特風，比如買什么跑道、馬桶、手槍……等等奇怪的東西。

雖然便宜，但記住任何時候，對于房子來說，都是便宜沒好貨，買了很容易砸在手里。

物業(yè)也是必須考慮的要素之一。

上海閔行的一個朋友跟我說，這幾天他們小區(qū)疫情特別嚴重，每天都上公告，結果居委物業(yè)完全不做消殺，每天拿個小噴壺，東噴一下西噴一下。

他們業(yè)主沒辦法，直接聯(lián)名舉報到北京，北京回訪后，直接把當?shù)氐墓芾砣巳M了小區(qū)，第二天帶炮的消殺車直接進了小區(qū)。

還有疫情期間吃不到菜的，物業(yè)不讓外賣進，自己也不做處理，采用一刀切式封閉管理，把業(yè)主關進小區(qū)。

這種物業(yè)非常影響房子的保值率。剛需盤不多說，尤其是改善級別以上的，物業(yè)決定了一大部分的流動性。

4

小宋跟我說，都怪自己沒有跟蹤，把找房買房的事情都托付給了父母。

樓市是一個動態(tài)的市場，10年前，購房主力是80后，現(xiàn)在購房主力是90后。

兩代人的差異，在選房的思維和審美上完全不一樣，更何況是父母輩的60、70后？

絕大多熟中老年人在買房置業(yè)層面，已經(jīng)很難跟得上時代的變化了，這時候你把決策權給他們，房子買不好，又該怪誰呢？

買房，從時機、地段、小區(qū)、戶型、物業(yè)，都是一個個學問，這些學問需要花時間去認識、學習。

我經(jīng)常說，買房就是在賺錢，房價漲幅是一方面，踩對時機和不踩坑是另一方面，對于大多數(shù)買房人來說，起碼做好第二步。

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