文 | 曹琦

繼平安銀行因金融借款合同糾紛狀告新力地產(chǎn)之后，3月21日，新力地產(chǎn)又被廣州越秀融資擔(dān)保有限公司告上法庭，案由系追償權(quán)糾紛......天眼查數(shù)據(jù)顯示，短短3月份一個(gè)月的時(shí)間里，新力地產(chǎn)涉及的開(kāi)庭就高達(dá)8起。

此外，問(wèn)政江西平臺(tái)曝出公司南昌多個(gè)樓盤(pán)的維修基金遭開(kāi)發(fā)商挪用，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法辦理房產(chǎn)證。深陷流動(dòng)性危機(jī)的新力系，能否實(shí)現(xiàn)自救還是個(gè)未知數(shù)。

員工離職

年報(bào)無(wú)法按時(shí)出具？

3月23日，位于南昌望城新區(qū)的新力城是這個(gè)區(qū)域最大的樓盤(pán)之一，只見(jiàn)現(xiàn)場(chǎng)有大片樓棟沒(méi)能完工。新力城準(zhǔn)業(yè)主黃先生告訴記者，他是在2020年年初，花了一百多萬(wàn)買(mǎi)的精裝房，原本定于去年交房的房子，到現(xiàn)在還是個(gè)未知數(shù)，且沒(méi)辦法聯(lián)系上開(kāi)發(fā)商。

新力城現(xiàn)場(chǎng)圖片

一位新力物業(yè)的工作人員告訴記者，新力地產(chǎn)那邊的工作人員好多都離職了，他們也聯(lián)系不上對(duì)方。這一說(shuō)法也得到了南昌多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的證實(shí)。

日前，新力控股集團(tuán)的一則聲明也證實(shí)，因資金鏈斷裂公司經(jīng)營(yíng)受到嚴(yán)重影響，大量人員出走乃至2021年財(cái)務(wù)報(bào)告都難以按時(shí)出具，公司也將繼續(xù)停牌。新力控股于2021年9月20日開(kāi)始停牌，彼時(shí)由于即將面臨債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，新力控股遭遇了股債雙殺，因此緊急停牌。如今半年過(guò)去了，新力控股諸多問(wèn)題解決得怎么樣？

通過(guò)多方采訪，記者最終聯(lián)系上公司內(nèi)部一名中層財(cái)務(wù)人員，他告訴記者，已經(jīng)交易的會(huì)交房，具體時(shí)間不好說(shuō)。

2010年成立的新力控股，是從江西南昌開(kāi)始發(fā)家的，新力地產(chǎn)是新力控股開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要載體，公司在南昌開(kāi)發(fā)了多個(gè)樓盤(pán)，記者用百度地圖搜索“新力”，出來(lái)的樓盤(pán)就高達(dá)三四十個(gè)。

從去年9月20日正式爆雷以來(lái)，新力控股董事長(zhǎng)張園林一直“銷聲匿跡、不見(jiàn)蹤影”。近日，記者查詢天眼查發(fā)現(xiàn)，新力地產(chǎn)被上海市第一中級(jí)人民法院列為失信被執(zhí)行人，有履行能力而拒不履行生效法律文書(shū)確定義務(wù)，違反財(cái)產(chǎn)報(bào)告制度，要求被申請(qǐng)人新力地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、張園林支付1.57億元。

公司資金鏈斷裂已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，2021年12月20日，新力控股首次披露境內(nèi)債逾期金額63.94億元，并確認(rèn)2021年10月到期的一筆2.5億美元債務(wù)違約。

2022年1月24日，新力控股集團(tuán)又有一筆2.42億美元的境外債務(wù)到期，票息8.5%，依然無(wú)法到期兌付，這是新力控股集團(tuán)境外債券的第二次違約。2022年6月18日，該公司還有一筆2.08億美元的境外債券到期，票息為10.5%，屆時(shí)很可能交叉違約。

盲目追求高速發(fā)展

終嘗苦果

在2010年剛剛成立之初，正值房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，新力控股是從南昌殺向全國(guó)的一匹黑馬，6年時(shí)間進(jìn)入百?gòu)?qiáng)房企行列，10年時(shí)間躋身“千億”俱樂(lè)部，如此迅猛的發(fā)展背后卻是危機(jī)四伏。

因?yàn)橹纹鸸靖咚侔l(fā)展的，不是穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)和現(xiàn)金流，而是高負(fù)債、高杠桿和高于行業(yè)平均水平的融資成本。數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年，新力控股的凈負(fù)債率分別為190%、270%、240%。此外，2016-2017年，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~均為負(fù)，分別為-20.37億元、-65.48億元，直到2018年才轉(zhuǎn)正為17.24億元。

面臨巨大的資金壓力，新力控股擬通過(guò)上市來(lái)解決問(wèn)題，2019年新力控股成功登陸港交所，然而實(shí)際上公司卻在高負(fù)債的漩渦里越陷越深。

2016年至2020年，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金凈額與流動(dòng)負(fù)債的比率分別為-14.81%、-17.88%、2.9%、-5.79%、1.53%。資產(chǎn)負(fù)債率更是長(zhǎng)期居高不下，數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年，分為68.72%、75%、76.73%，2019年更是高達(dá)84.52%，2020年和2021年也是超出了80%以上。

如此高的負(fù)債壓力下，新力亟須加速融資以解決流動(dòng)性問(wèn)題，而如此高的負(fù)債率又難免推高了融資成本，加重了財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。數(shù)據(jù)顯示，2017年到2020年間，新力地產(chǎn)融資成本高達(dá)9.1%。其中境內(nèi)平均融資成本為8.7%，境外甚至還更高，公司上市之后發(fā)行的3筆美元債，利率分別是9.5%、8.5%和10.5%。

因此，有網(wǎng)友戲稱，新力不是在還錢(qián)的路上就是在借錢(qián)的路上。數(shù)據(jù)顯示，新力控股2016-2018年，年均毛利率分別為24.73%、33.72%、37.35%，2019年開(kāi)始公司的銷售毛利率下降到29.64%，2020年下滑到24.44%，2021年1-6月更是進(jìn)一步下滑到21.73%。財(cái)務(wù)費(fèi)用高啟之下，2016年-2020年公司銷售凈利率只有5.89%、5.31%、6.59%、7.46%和7.26%。

房企應(yīng)該如何解決流動(dòng)性問(wèn)題？記者了解到，目前新力控股旗下新力物業(yè)已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)地出售一些資產(chǎn)，但半年過(guò)去了，新力控股在資產(chǎn)出售方面進(jìn)展十分緩慢。

對(duì)此，看懂研究院高級(jí)研究員程宇在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，無(wú)論是什么房地產(chǎn)公司，要解決流動(dòng)性問(wèn)題首先務(wù)必要恢復(fù)銷售，銷售收入才是真正解決流動(dòng)性問(wèn)題的最核心指標(biāo)，只有銷售收入上去了才可能有經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流進(jìn)來(lái)，而且這個(gè)銷售必須是穩(wěn)健的，才有信用值從銀行去借貸。

他認(rèn)為，任何一個(gè)企業(yè)發(fā)生了債務(wù)違約，想通過(guò)變賣(mài)資產(chǎn)來(lái)套現(xiàn)的話估計(jì)會(huì)很難，資產(chǎn)接收方都會(huì)要求談一個(gè)很低的價(jià)格，而且新力深耕的基本上都是二三線城市，按照現(xiàn)在的樓市行情本身解套都難。

因此新力控股能否成功回血、挺過(guò)艱難期，仍存很大的不確定性。近日，新力控股發(fā)布公告稱，2022年1-2月未經(jīng)審計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，新力控股及其附屬公司連同其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售金額約人民幣5.28億元，同比減少96.7%。

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