多家房企因?qū)徲?jì)原因推遲公布年報(bào)的背景下，「綠檔央企」招商蛇口如約披露了2021年度公司業(yè)績報(bào)告。

截至2021年末，招商蛇口凈負(fù)債率為42.82%，該數(shù)據(jù)相較去年提升了14個(gè)百分點(diǎn)；2021年土儲(chǔ)倍數(shù)達(dá)7.04倍，略有提高；2019-2022年，招商蛇口的全口徑銷售回款率分別為73.07%、81.97%、78.61%，基本保持穩(wěn)定。以上是36氪根據(jù)招商蛇口財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)的公司流動(dòng)性及經(jīng)營效率指標(biāo)。

招商蛇口的凈負(fù)債率處于行業(yè)低位，但公司管理層仍不滿足于此，而是希望該指標(biāo)繼續(xù)逐步下降。截至2021年末公司凈負(fù)債率為42.8%，整體水平遠(yuǎn)低于監(jiān)管要求的100%，同時(shí)明顯低于全行業(yè)平均水平。據(jù)WIND顯示，2021年上半年，上市房企凈負(fù)債率均值為88.8%。

對(duì)于此，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰于3月22日下午的業(yè)績會(huì)現(xiàn)場表示，降凈負(fù)債率是中長線首要目標(biāo)，「在策略和原則方面，整體是滿足公司的現(xiàn)金流安全、滿足國家的三道紅線要求，中長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)是希望凈負(fù)債率有一個(gè)逐步的下降，來優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，這是一個(gè)大前提?！?/p>

除此之外，截至2021年末公司剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率61.7%，現(xiàn)金短債比1.25，維持「三道紅線」綠檔。綜合融資成本下降0.22pct至4.48%，同樣處于行業(yè)低位。

經(jīng)營方面，招商蛇口2021年報(bào)顯示，全年招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1606.43億元，同比增長23.93%；歸母凈利潤103.72億元，同比下降15.35%；扣非凈利潤88.59億元，同比下降2.46%；銷售毛利率為25.47%，同比下降11.21%。

盡管招商蛇口的營收創(chuàng)下新高，但困難仍然存在。依據(jù)往年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，凈利潤及毛利率均不及2017年的高峰數(shù)據(jù)。

業(yè)績會(huì)上，招商蛇口董事長許永軍稱整個(gè)行業(yè)面臨挑戰(zhàn)的情況下，招商蛇口在資金方面同樣存在壓力。他表示，公司利潤和毛利率下滑有行業(yè)的問題，也有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變需要調(diào)整的原因。

招商蛇口業(yè)績?cè)鏊傧禄?，除了與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率下降有關(guān)，還與公司在計(jì)提資產(chǎn)減值與拿地策略有關(guān)。

招商蛇口方面表示，公司按照市場參考價(jià)格對(duì)截至2021年12月31日存在減值跡象的資產(chǎn)進(jìn)行了減值測試。根據(jù)減值測試結(jié)果，對(duì)存貨、投資性物業(yè)、長期股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)類別應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提信用減值準(zhǔn)備共計(jì)43.72億元。

招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆表示：「2017、2018年招商蛇口的拿地成本相對(duì)高一些，大部分在這兩年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期。判斷今后毛利率水平將有所提升?！?/p>

土地市場「國進(jìn)民退」，過去一年招商蛇口耗資671億元累計(jì)獲取土地113宗?！肝磥聿皇菫榱四玫囟ツ玫?，寧愿不拿也不能拿錯(cuò)?！故Y鐵峰稱，2022年的拿地計(jì)劃會(huì)根據(jù)市場情況做一些優(yōu)化，整體要保障公司現(xiàn)金流安全，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，這是大的前提條件。以銷定投、量入為出，土地選擇要更聚焦，有進(jìn)有退。市場好、利潤強(qiáng)、回款佳的城市進(jìn)駐，成效較低的城市，會(huì)逐漸退出。

蔣鐵峰在業(yè)績會(huì)上指出，招商蛇口預(yù)計(jì)2022年新開工面積1300萬平方米、竣工面積1300萬平方米，考慮到外部環(huán)境的不確定性，全年銷售目標(biāo)設(shè)定為3300億元，與去年銷售目標(biāo)基本持平。

「去年很難，今年也不會(huì)輕松。」招商蛇口董事長許永軍在2021年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示。蔣鐵峰表示，由于房地產(chǎn)行業(yè)趨勢改變，商品房銷售額已見頂。此后，商品房銷售額將逐步下滑，預(yù)計(jì)下滑比例將達(dá)30%以上。

編者注：

文中提到的流動(dòng)性及經(jīng)營財(cái)務(wù)指標(biāo)，具體算法及參考價(jià)值如下：

凈負(fù)債率＝(有息負(fù)債 ? 貨幣現(xiàn)金) / 凈資產(chǎn)

凈負(fù)債率直接體現(xiàn)企業(yè)的杠桿水平，是最重要的“三道紅線”指標(biāo)。凈負(fù)債率高于 100%，屬于超融，即從債權(quán)人那借來的錢超過了股東的投入。

土儲(chǔ)倍數(shù)=儲(chǔ)備建筑面積(含待開發(fā)土地) / 全年銷售面積

土儲(chǔ)倍數(shù)用來衡量周轉(zhuǎn)效率，既不能過低也不能過高， 過低意味著企業(yè)可開發(fā)土地較少，可持續(xù)發(fā)展能力弱;過高意味著企業(yè)囤積了大量土地，沉淀資金的同時(shí)銷售情況一般，也是低周轉(zhuǎn)的體現(xiàn)。對(duì)于開發(fā)商， 低周轉(zhuǎn)加高杠桿將是致命性的，超過10倍以上的土儲(chǔ)倍數(shù)值得警惕。

回款率=（經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入+投資活動(dòng)現(xiàn)金流入）/ 全口徑銷售金額

銷售不等于回款，回款是直接的現(xiàn)金流，回款率較低反映了房企運(yùn)營能力偏弱，也在一定程度上反映了部分房企可能存在虛假銷售的嫌疑。特別考慮到，當(dāng)下商品房預(yù)售資金處于嚴(yán)格監(jiān)管狀態(tài)，開發(fā)商普遍存在已售未回款的挑戰(zhàn)。

作者 ｜ 王露

作者 ｜ 宋虹姍

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關(guān)鍵詞： 商品房銷售 招商蛇口