「核心提示」

總舵手左暉離世后，彭永東能否扛起大旗，一直是外界關(guān)注貝殼找房的重點(diǎn)。然而還沒來得及實(shí)現(xiàn)1到2的突破，房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣疊加疫情影響，先讓貝殼的經(jīng)營承壓，2021年凈虧損5.25億元，市值縮水八成。

2020年8月13日，貝殼在紐交所敲鐘，上市前的溝通會上，創(chuàng)始人左暉被問及貝殼模式是否已經(jīng)跑通時回答，“目前貝殼完成了從0到1，還不算完全跑通?！?/p>

彼時，貝殼帶著左暉改變整個行業(yè)規(guī)則，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易信息化、透明化的愿望，快速狂奔。然而，2021年5月，靈魂人物左暉因病離世，接棒者彭永東在貝殼從1到2的路上，遭遇了內(nèi)憂外患。

外部地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，貝殼在美股遭遇做空，從2021年三季度開始經(jīng)營壓力在財報上全面體現(xiàn)，此前擴(kuò)張帶來的成本難以消化，貝殼甚至開啟了裁員之路。

2022年3月10日，貝殼發(fā)布了最新年報，業(yè)績說明會上，彭永東稱2021年為貝殼“空前艱難”的一年。

2021年全年5.25億元人民幣的凈虧損，雖然調(diào)整后凈利潤為正，達(dá)到22.94億元人民幣，但是同比下降了近60%。此外，活躍代理同比減少8.7%，以及移動端月活（MAU）同比下滑22.4%，無不體現(xiàn)著貝殼當(dāng)下的困境。

業(yè)績不盡如人意，貝殼的市值也大幅縮水。相比2021年2月22日貝殼908億美元（約合人民幣5863億元）的市值，目前貝殼的總市值已跌至160億美元（約合人民幣1010億元），縮水八成有余。

大幅虧損出現(xiàn)在2021年下半年

北漂12年里租房10次，各種不愉快的經(jīng)歷，信息不透明和坑蒙拐騙，讓當(dāng)年的左暉產(chǎn)生了做中介行業(yè)的初心。秉持做“艱難而正確的事”的原則，他在爭議中，一步步成長為“中介之王”。

左暉打造出直營的房產(chǎn)中介鏈家、做加盟的品牌德佑，以及長租公寓品牌自如，并在2018年上線了貝殼找房，開始講一個“地產(chǎn)界淘寶”的故事。

貝殼找房作為獨(dú)立的第三方交易平臺，向所有地產(chǎn)中介公司開放資源，建起了一個ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)），網(wǎng)絡(luò)內(nèi)有包括鏈家和非鏈家在內(nèi)各類地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌，在遵守房源信息充分共享等規(guī)則的前提下，得以將經(jīng)紀(jì)人服務(wù)流程細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化。

總舵手左暉離世后，彭永東能否扛起大旗是外界關(guān)注貝殼的重點(diǎn)，然而，房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣疊加疫情影響，讓貝殼的經(jīng)營承壓。

最新年報數(shù)據(jù)顯示，2021年貝殼平臺總成交額（GTV）3.85萬億元，同比增長10.1%，全年收入808億元，同比增長14.6%。

但從第四季度數(shù)據(jù)來看，GTV同比減少三成多，其中二手房業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)的GTV同比降幅分別為39.4%和24%。

即便全年收入仍有增長，但從凈利潤角度來看，2020年剛剛實(shí)現(xiàn)了盈利，2021年就再次回到5億元虧損狀態(tài)，可謂艱難。

剔除利息、稅收、折舊、攤銷以及股權(quán)激勵費(fèi)用的影響后，雖然2021年經(jīng)調(diào)整凈利潤（EBITDA）為22.94億元，但是同比實(shí)際上大幅減少了六成。

從單季度數(shù)據(jù)來看，2021年4個季度中，后三個季度的收入和凈利潤都處于下滑趨勢，尤其是第三、四季度，連續(xù)出現(xiàn)17.65億元和9.3億元的虧損。

事實(shí)上， 大幅虧損出現(xiàn)的下半年，貝殼確實(shí)過得相當(dāng)艱難。

從5月20日左暉離世開始，到7月網(wǎng)上傳出中介費(fèi)下調(diào)的消息，8月杭州成立官方背書的“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”，10月爆出裁員，12月遭遇渾水做空。再加上年內(nèi)陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策對新房及二手房業(yè)務(wù)的影響，貝殼的麻煩接踵而至。

反映到財報上，就是第三、四季度收入下滑和全年毛利率的降低。

數(shù)據(jù)顯示，貝殼整體毛利率從上年的23.92%降至19.59%，無法覆蓋合計21.27%的費(fèi)用率，最終重返虧損。

其中2021年第四季度，毛利率甚至降到了16.4%，比2017年的18.69%還要低出2.3個百分點(diǎn)。

在貝殼構(gòu)建的ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）中，同品牌或跨品牌的經(jīng)紀(jì)人可以以不同角色共同參與到一筆交易中，并按照“房源錄入者”、“房源維護(hù)者”、“客源發(fā)現(xiàn)者”、“撮合成交者”等角色，獲得不同的傭金比例。

從收入結(jié)構(gòu)來看，貝殼從一開始以二手房交易業(yè)務(wù)為主，到2019年新房業(yè)務(wù)大幅增長，再到2021年，新房業(yè)務(wù)占比已經(jīng)穩(wěn)定在58%。

與此同時，其新房業(yè)務(wù)占比首次超過二手房的2020年，貝殼向外部房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付的分傭也首次超過了內(nèi)部傭金。2021年兩者差距繼續(xù)擴(kuò)大，外部傭金占總成本比例已經(jīng)達(dá)到49%，遠(yuǎn)超內(nèi)部傭金的40.51%的比重。

財務(wù)數(shù)據(jù)之外，2021年下半年的艱難，還體現(xiàn)在員工人數(shù)等方面。

2021年末，員工人數(shù)較上年末的49.3萬人同比減少了7.8%至45.45萬人，相比9月末的51.55萬人，更是大幅減少了超6萬人，降幅達(dá)11.83%。

互聯(lián)網(wǎng)公司看中的移動端月活人數(shù)，也從上年同期的4820萬人次降至3740萬人次，其中大幅減少主要發(fā)生在四季度。

不利局面下，貝殼在2021年業(yè)績說明會上宣布了全新的“一體兩翼”戰(zhàn)略。一體指的是原有的二手房及新房交易業(yè)務(wù)，兩翼指的是家居裝修和家具產(chǎn)品業(yè)務(wù)，及以住房服務(wù)業(yè)務(wù)。

在這之前的2020年初，貝殼布局家居領(lǐng)域的跡象已經(jīng)開始顯現(xiàn)，其已推出了包括被窩家裝平臺和AI設(shè)計等服務(wù)，同時上線了保潔、維修、搬家在內(nèi)的住家業(yè)務(wù)。

從目前最主要的二手房業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)面臨的不同風(fēng)險與壓力來看，更能理解貝殼為什么急需一個全新的增長點(diǎn)，或者說一個新的期待。

二手房基本盤不穩(wěn)，想上調(diào)傭金難上加難

作為從鏈家時代到貝殼時代的“基本盤”，二手房業(yè)務(wù)在貝殼內(nèi)部一直很重要。

彭永東將二手房看作是整個模式的基礎(chǔ)，“二手房像農(nóng)業(yè)一樣，一個門店經(jīng)紀(jì)人在社區(qū)周圍，相當(dāng)于春天要播種、夏天要施肥、秋天要收獲，它是具有時間差的生意，不斷維系與社區(qū)的緊密度，當(dāng)用戶有需求的時候，就會有很好的轉(zhuǎn)化?！?/p>

全年來看，貝殼二手房交易額從上年1.94萬億元增至2.06萬億元，同比增幅只有6.09%，大大低于去年同期49.53%的同比增幅。

對應(yīng)的收入分為兩部分，一是鏈家門店交易額中的傭金收入，二是平臺針對非鏈家門店交易額收取的平臺服務(wù)費(fèi)。

隨著交易額增長放緩，2021年貝殼二手房業(yè)務(wù)收入也只小幅增長4.53%至319.48億元，同比增幅同樣縮水。

直接原因主要在于，鏈家一直是貝殼旗下二手房交易業(yè)務(wù)的“主力軍”，但第四季度鏈家門店的二手房交易額下滑，對應(yīng)的第四季度傭金收入從去年同期820億元降至530億元。

用二手房業(yè)務(wù)收入金額除以總交易金額，會得到一個二手房業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)率，圖中可看出，第三、四季度的貢獻(xiàn)率有明顯的提高。

考慮到二手房總交易金額的降低，這一變化或是貝殼應(yīng)對交易量價下滑的問題而調(diào)整了自己的定價策略。

從鏈家門店完成的二手房業(yè)務(wù)，以及非鏈家門店完成的二手房業(yè)務(wù)來看，兩部分的定價政策有著不同的變化。

其中針對非鏈家門店的平臺服務(wù)費(fèi)率在第三、四季度出現(xiàn)了明顯提升，從0.32%的水平提高至0.41%和0.44%。這意味著 貝殼向非鏈家門店成交的二手房業(yè)務(wù)收取的平臺服務(wù)費(fèi)率提高了。

二手房業(yè)務(wù)中，貢獻(xiàn)更大的仍然是貝殼旗下的鏈家門店，傭金率在三季度曾有過一個明顯的提高，達(dá)到2.86%的水平，但四季度又回落至與此前相近的2.72%。

2021年2月曾有消息稱重慶等地貝殼系門店上調(diào)當(dāng)?shù)刂薪榉?wù)費(fèi)至賣方不高于1%，買方不高于2%，而此前為賣方0%，買方2%。同時，貸款服務(wù)費(fèi)也從1.5%調(diào)整為一個固定金額。

這種收費(fèi)方式如果成功調(diào)整，按照貝殼內(nèi)部的服務(wù)費(fèi)分成規(guī)則，貝殼的傭金就能有所提高。不過，由于賣方可以把傭金成本轉(zhuǎn)移到買方，貝殼也被指責(zé)利用平臺話語權(quán)，提高了消費(fèi)者的購房成本。此后重慶貝殼相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，這只是對旗下各個中介品牌的價格“指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”。

從四季度傭金率的回落來看，上調(diào)傭金在當(dāng)前市場上的阻力依然較大，尤其是二手房整體成交低迷、監(jiān)管調(diào)整的大環(huán)境下，傭金的可談判空間進(jìn)一步增大。

自2021年年初開始，深圳等城市陸續(xù)發(fā)布了二手房指導(dǎo)價，另有多個城市出現(xiàn)房貸收緊的情形。杭州、合肥、南京、武漢等地甚至出現(xiàn)二手房大面積停貸。

這對在二手房交易市場占據(jù)可觀份額的貝殼而言，無疑是一個沉重打擊。

2021年7月，一張關(guān)于調(diào)整中介費(fèi)的截圖在網(wǎng)上傳播開來，主要內(nèi)容是“房產(chǎn)交易中介費(fèi)不得超過當(dāng)?shù)厣缙焦べY的3倍?！?/p>

以北京地區(qū)2021年一季度1.1萬元的月均工資計算，那么這個金額上限就在3.3萬。一套500萬元的二手房，按照北京地區(qū)原來2.7%的傭金比例計算，中介費(fèi)13.5萬元，兩者差距高達(dá)10萬元。

雖然很快幾家中介公司回應(yīng)“目前沒有接到相關(guān)通知”，這個消息不了了之，但政策對于中介機(jī)構(gòu)可能產(chǎn)生的影響，卻已在投資者心里投下了“炸彈”。

疊加7月末住建部等監(jiān)管部門持續(xù)釋放加大對房屋買賣等市場秩序整治的信號，以及反壟斷陰云、中概股跳水，7月23日和7月26日兩個連續(xù)交易日（周五和周一），貝殼的股價分別出現(xiàn)-10.94%和-27.9%的大跳水，至今仍未恢復(fù)元?dú)狻?/p>

8月，杭州住保房管局旗下“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”，正式上線了“個人自主掛牌房源”的功能，意味著房主可以在這個由政府背書的平臺上掛牌房源，直接與意向購房者溝通，打破了傳統(tǒng)的中介銷售模式。

次日開始，貝殼股價再次大跌。

地產(chǎn)商資金鏈緊張，貝殼新房業(yè)務(wù)也受影響？

“基本盤”業(yè)務(wù)備受打擊的同時，貝殼的新房業(yè)務(wù)也出現(xiàn)了回落。

全年來看，貝殼新房業(yè)務(wù)交易額小幅增長16.31%至1.61萬億元，對應(yīng)收入464.72億元，同比增長了22.5%。

為什么說是小幅增長？因?yàn)榇饲皟赡?，貝殼新房業(yè)務(wù)交易額同比增幅分別高達(dá)166.24%和84.99%，新房業(yè)務(wù)收入的同比增幅則分別為171.33%和87.13%。

2018年貝殼平臺成立時，新房業(yè)務(wù)還只占據(jù)其中很小一部分，因?yàn)殒溂议T店的優(yōu)勢還是在于廣布各地的二手房資源。

但從2019年開始，貝殼利用線上平臺流量和廣泛合作的線下合作網(wǎng)點(diǎn)，迎合房地產(chǎn)開發(fā)商“去庫存”的需求，通過支付保證金等方式，拿到一些獨(dú)家或非獨(dú)家的房源，眾多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司們通過貝殼找房，各憑本事銷售這些新房房源。

數(shù)據(jù)顯示，2021年新房業(yè)務(wù)增速放緩主要是第四季度背的鍋。在第四季度，貝殼新房業(yè)務(wù)交易額同比下降兩成，導(dǎo)致這部分業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的收入也下降至113億元。

房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)控，不少房企出現(xiàn)流動性問題，處于下游的貝殼，此前曾被質(zhì)疑存在較大的應(yīng)收賬款減值風(fēng)險。

2021年末，貝殼賬面應(yīng)收賬款余額從上年末的131.84億元降至93.25億元，但相應(yīng)的減值準(zhǔn)備從11.22億元提高至21.51億元。減少的應(yīng)收賬款和提高的減值準(zhǔn)備比例，可以算是貝殼針對市場這一質(zhì)疑給出的答復(fù)。

財報顯示，貝殼在年內(nèi)獲得新房應(yīng)收賬款回款517億元，業(yè)績說明會上，財務(wù)負(fù)責(zé)人也表示對這部分資產(chǎn)計提了應(yīng)有的減值，不存未披露壞賬的情況。

地產(chǎn)商融資艱難、資金鏈緊張的大環(huán)境下，后續(xù)貝殼的應(yīng)收賬款風(fēng)險仍值得關(guān)注。

雖然貝殼并沒有公布自己的大客戶，不過從公開報道中能看到，融創(chuàng)和恒大兩家地產(chǎn)大戶，過去與貝殼關(guān)系密切，而這兩家現(xiàn)在的債務(wù)壓力都很突出。

除此之外，和二手房業(yè)務(wù)上調(diào)服務(wù)費(fèi)率的邏輯相似，貝殼在第四季度也提高了新房業(yè)務(wù)的傭金率。

在房地產(chǎn)市場并不景氣的當(dāng)下，貝殼的這種提價行為，意味著其在助力房地產(chǎn)開發(fā)商“去庫存”的過程中，確實(shí)得到了一定程度的認(rèn)可，并且擁有較強(qiáng)的議價權(quán)。

此次公布的財報中，貝殼披露2021年末旗下門店數(shù)量為5.1萬家，雖然同比增長了8.7%，但較9月末的5.39萬家減少了2908家。

主要原因除了當(dāng)下的業(yè)績困境，自然也離不開貝殼對接下來自身業(yè)務(wù)發(fā)展的預(yù)期。

總體來看，貝殼目前最大的問題，一方面是“官方”入局和不確定的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對二手房業(yè)務(wù)增長形成制約；另一方面新房業(yè)務(wù)需要持續(xù)關(guān)注應(yīng)收賬款的減值風(fēng)險。

這種情況下，對于接棒者彭永東來說，挑戰(zhàn)無處不在?！耙惑w兩翼”中一體（二手房及新房交易業(yè)務(wù)）面臨左右夾擊的狀態(tài)，而家裝家居形成的兩翼目前還處于雛形，要靠其完成突圍的任務(wù)，顯然是過于沉重了。

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