近日，多位業(yè)主向36氪「未來地產(chǎn)」作者反饋，他們于兩年前購買了深圳市福田區(qū)星都·梅沙天邸的期房，原本期盼著今年上半年能搬進新房。沒想到2021年底陸續(xù)發(fā)現(xiàn)樓盤施工停滯、監(jiān)管賬戶資金疑似為0、部分已出售房屋被查封等問題，樓盤接近爛尾。而作為項目預售資金監(jiān)管方的平安銀行深圳分行，也是項目開發(fā)商的抵押貸款債權(quán)人。

一位趙姓業(yè)主告訴36氪作者，該樓盤開立在平安銀行的樓盤預售資金監(jiān)管賬戶余額已經(jīng)歸零。2月，多位業(yè)主已向深圳銀保監(jiān)會舉報并投訴，深圳銀保監(jiān)會已受理投訴，相關(guān)調(diào)查結(jié)果將在60個工作日內(nèi)回復。

預售資金監(jiān)管，指由房地產(chǎn)行政主管部門同銀行對商品房預售資金實施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，該款項只能用作預售房產(chǎn)項目的建設。自2021年下半年以來，由于房地產(chǎn)行業(yè)流動性全面緊縮，不少項目因此停工，多地住建部門收緊預售資金監(jiān)管，保竣工、保交樓。

星都·梅沙天邸比鄰大梅沙，是舊改項目，由深圳市天勤置業(yè)有限公司和深圳市梅沙成坑實業(yè)股份有限公司合作開發(fā)。公開資料顯示，梅沙成坑為成坑村委企業(yè)。項目操盤方為天勤置業(yè)，實控人為郭秋裕。2021年天勤置業(yè)公司陸續(xù)出現(xiàn)債務危機，項目停工、民間借貸爆雷、被債主起訴事件頻發(fā)。據(jù)業(yè)主方不完全統(tǒng)計，目前天勤置業(yè)可查債務約達22.12億。

業(yè)主方統(tǒng)計的開發(fā)商債務情況

深圳市住建委官網(wǎng)顯示，該項目的預售款監(jiān)管機構(gòu)為平安銀行深圳分行，監(jiān)管賬戶名稱為「深圳市天勤置業(yè)有限公司」。蹊蹺的是，部分業(yè)主的預售資金并未打入上述監(jiān)管賬戶。王女士告訴36氪，2021年2月，她拿出定金加上首付款共154萬購買了89平米的房產(chǎn)，當時并沒有收到預售款發(fā)票，收款賬戶也并非監(jiān)管銀行平安銀行，而是中國農(nóng)業(yè)銀行。該情況發(fā)生在多位業(yè)主身上，這意味著諸多預售款很有可能并未進入監(jiān)管賬戶。

王女士也稱，今年1月28日開發(fā)商告知業(yè)主，該樓盤監(jiān)管賬戶上余額為0。經(jīng)業(yè)主多方會談后，平安銀行向業(yè)主解釋，該監(jiān)管賬戶共進入8億多元，開發(fā)商以工程款為由提取了8億，其余幾千萬由平安銀行劃走用于歸還開發(fā)商所欠開發(fā)貸，具體數(shù)額未知。

平安銀行深圳分行不僅是該公司的預售款專戶監(jiān)管銀行。國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)披露，2018年12月，天勤置業(yè)向平安銀行股份有限公司深圳分行出質(zhì)股權(quán)，具體交易金額并未公開。股權(quán)質(zhì)押給銀行、信托機構(gòu)等一直是房地產(chǎn)開發(fā)項目中常見的融資方式之一。換言之，平安銀行深圳分行也是該企業(yè)的債權(quán)人之一。

對于項目預售資金監(jiān)管問題，深圳市住建局工作人員對36氪表示，監(jiān)管賬戶主要是開發(fā)商、平安銀行和監(jiān)理單位三方負責監(jiān)管，住建委方面不了解具體去向。但該工作人員表示正在督促開發(fā)企業(yè)積極籌措資金，并推動新的監(jiān)管賬戶建立。截至發(fā)稿，平安銀行、天勤置業(yè)方面暫未回復。

「如果銀行沒有經(jīng)過司法的程序挪用了監(jiān)管資金，肯定違反監(jiān)管協(xié)議，不僅損害了購房者的利益，也損害了其他債權(quán)人的利益?！箯V東華商律師事務所周爭鋒律師稱，深圳是全國范圍內(nèi)較早開設了預售款監(jiān)管制度，但實際上監(jiān)管不到位情況時有發(fā)生。

相關(guān)政策

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉博士此前表示，近期地產(chǎn)債務風險爆發(fā)，司法糾紛、保護債權(quán)等，都來查封預售資金賬戶，導致資金被凍結(jié)、暴力“抽走”，影響工程進度和交付。為此，今年最高人民法院等三部門曾發(fā)文，司法保全債權(quán)不能影響項目建設相關(guān)費用的正常支付，不能超額查封和劃扣。

除了預售資金監(jiān)管問題，該項目部分未網(wǎng)簽已預售住宅還被查封。去年11月，因債權(quán)人向法院訴訟保全，星都·梅沙天邸剩余未出售的113套住宅被法院查封。據(jù)業(yè)主透露，這113套中有48套有業(yè)主已交了首付款，開發(fā)商未及時網(wǎng)簽備案。

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