在征收拆遷案例中，不少農(nóng)村居民的老房子被地方政府認(rèn)定為“違法建筑”，而認(rèn)定違建的法律依據(jù)則是在老房子建造時(shí)尚未出臺(tái)或尚未實(shí)施的法律法規(guī)。這種用新法律追究“老房子”的錯(cuò)誤做法，威脅到了被征收人的正當(dāng)權(quán)益，北京在明律師事務(wù)所在相關(guān)代理案件中糾正了不少此類錯(cuò)誤認(rèn)定，維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益。

在明律所創(chuàng)始人、主任楊在明表示：“這種認(rèn)定違背了‘法不溯及既往’原則，某些地方政府為降低拆遷成本，以‘違建’為名逼迫被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議，作為拆遷律師，我們有責(zé)任糾正這種錯(cuò)誤認(rèn)定，保障當(dāng)事人的權(quán)益。”

1976年自建房被認(rèn)定違建？在明律師成功維權(quán)

在明律師代理的一起案件中，當(dāng)事人于上世紀(jì)70年代建成，80-90年代多次翻建和修繕的房屋就被當(dāng)?shù)亟值擂k事處認(rèn)定為違法建設(shè)，并作出了限期拆除決定書。在明律師經(jīng)過周密的調(diào)查取證和有力的論證，最終糾正了這個(gè)錯(cuò)誤的“違建”認(rèn)定。

在明律師了解到，這座房子建造年代在1976年，最近一次翻修也是1993年的事。在明律師梳理了有關(guān)違建認(rèn)定的法律法規(guī)演變歷史：最早是1982年施行的《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》，1987年施行的《中華人民共和國(guó)土地管理法》，1993年施行的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》，2008年施行的《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。這些法律法規(guī)當(dāng)中即使是最早的也是1982年才施行，而這座房子在當(dāng)初建造時(shí)所有這些法律都還沒有誕生。

“當(dāng)初房子建造時(shí)，沒有任何法規(guī)對(duì)其進(jìn)行約束，當(dāng)然這房子就不能算是違建。”楊在明表示，按照一般的理解，街道辦作出的認(rèn)定屬于違反了“法不溯及既往”原則，程序從新兼從輕的法律適用原則，這一認(rèn)定顯然缺乏依據(jù)。

但是事情并沒有那么簡(jiǎn)單。街道辦一方拿出了最高人民法院第一巡回法庭的相關(guān)會(huì)議紀(jì)要，該紀(jì)要中指出，根據(jù)原建設(shè)部的行政解釋，違法建筑屬于違法行為的持續(xù)狀態(tài)，違法行為終了之日就是依法作出處理之日，因此，應(yīng)當(dāng)適用作出行政處罰時(shí)有效的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。

這份紀(jì)要足以避開被拆遷人所主張的“法不溯及既往”原則。

在明律師早有準(zhǔn)備。在明律師提出，涉案房屋當(dāng)事人已經(jīng)居住使用了40多年，這期間怎么沒人說是違建要來限期拆除呢？“這里面顯然涉及一個(gè)行政行為及時(shí)性的問題。如果城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門早點(diǎn)有所作為，當(dāng)事人一家也許是有機(jī)會(huì)通過限期改正來補(bǔ)辦手續(xù)的，房子的無(wú)證狀態(tài)也就不會(huì)持續(xù)到今天了。”楊在明律師說。

在明律師在行政復(fù)議申請(qǐng)書當(dāng)中進(jìn)一步提出有理有節(jié)的代理意見：當(dāng)事人一家本就身患?xì)埣?，如果現(xiàn)在把他們的房子拆掉，他們又該住哪兒？法不外乎人情，行政法的權(quán)威性中同樣包括“比例原則”的適用空間，這絕對(duì)是行政機(jī)關(guān)在查處、整治違建中不能不謹(jǐn)慎考慮的真命題。

經(jīng)過在明律師的努力，2021年12月6日，當(dāng)?shù)卣鞒隽诵姓?fù)議決定書，撤銷涉案限期拆除決定書，責(zé)令涉案街道辦在法定期限內(nèi)重新作出處理。

1989年老屋被當(dāng)違建拆除 在明律師幫房主爭(zhēng)得合理補(bǔ)償

2018年1月，河北省邢臺(tái)市馮先生等人的共計(jì)三處房屋被當(dāng)?shù)亟值擂k以拆除違法建筑的名義拆除。當(dāng)事人委托在明律師代為訴訟維權(quán)。

在明律師經(jīng)過了解發(fā)現(xiàn)，這是一起以“拆違”代替“拆遷”的典型案件。2017年3月，當(dāng)?shù)貐^(qū)政府作出房屋征收決定，當(dāng)事人所在的街道辦開始實(shí)施征收工作，告知馮先生夫婦房屋已經(jīng)被納入征收范圍，并督促馮先生盡快與之協(xié)商拆遷事宜。由于未見任何征收的審批文件，街道辦工作人員口頭告知的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)又極不合理，馮先生等三戶房主未在街道辦要求的時(shí)間內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議。在此情況下，街道辦將馮先生等三戶的房屋以違法建筑的名義拆除。

在明律師對(duì)案情進(jìn)行了總結(jié)分析，馮先生夫婦的房子是在1989年在河北邢臺(tái)某村申請(qǐng)獲得266.56平方米宅基地并辦理《集體土地使用證》后建造的。當(dāng)?shù)爻枪芫窒逻_(dá)《限期拆除通知書》，將上述房屋認(rèn)定為違法建筑，并責(zé)令限期自行拆除。

在明律師分析，馮先生等人的房屋建設(shè)時(shí)間早，當(dāng)時(shí)的法律法規(guī)并不完善，因此不應(yīng)當(dāng)以未取得規(guī)劃許可為由將房屋認(rèn)定為違法建筑。在明律師當(dāng)即為三戶委托人提起行政訴訟，要求撤銷《限期拆除通知書》，最終法院判決予以撤銷。

另一方面，相關(guān)單位已經(jīng)占用馮先生等人的房屋所在土地進(jìn)行施工建設(shè)。在明律師分析認(rèn)為，土地及地上房屋尚未進(jìn)行補(bǔ)償，馮先生等人的土地證仍然有效，施工占地行為是違法的。

于是，在明律師雙管齊下，以馮先生等人名義申請(qǐng)查處違法用地行為。國(guó)土局答復(fù)稱開發(fā)商占用該地塊的行為合法，并向馮先生等人出示了開發(fā)商使用該土地前與國(guó)土局簽訂的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同?？赐旰贤诿髀蓭熧|(zhì)疑沒有對(duì)馮先生等人進(jìn)行補(bǔ)償。國(guó)土局又出示了其出讓土地前與區(qū)政府簽訂的土地收儲(chǔ)協(xié)議。最終，法院以涉案土地并非凈地不符合收儲(chǔ)條件為由，判決土地收儲(chǔ)協(xié)議違法。

在明律師通過上述一步步查證獲取的證據(jù)證明，房屋所在土地在2013年時(shí)已經(jīng)是國(guó)有土地，為涉案房屋參照周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格賠償?shù)於嘶A(chǔ)。

最終法院作出賠償判決，從起初街道辦口頭告知的180萬(wàn)元補(bǔ)償提高到308萬(wàn)元賠償，并支付308萬(wàn)元從拆除時(shí)至賠償時(shí)的利息。

楊在明在總結(jié)此類維權(quán)案例時(shí)說：“一些地方政府之所以明知故犯，用‘拆違’代替‘拆遷’，是因?yàn)槲覈?guó)的國(guó)家賠償法在征收拆遷方面還不完善：往往會(huì)出現(xiàn)地方政府的違法強(qiáng)拆行為不僅沒有受到懲罰，反而因?yàn)檫`法強(qiáng)拆之后判給拆遷戶的賠償比原定補(bǔ)償還低而獲利，這與依法治國(guó)是相悖的，近幾年我們一直致力于推動(dòng)這方面的法律完善，從根本上維護(hù)被拆遷人的權(quán)益。”

這兩個(gè)案件只是在明律師為被拆遷人維權(quán)的一個(gè)縮影，在拆遷方和拆遷戶這個(gè)強(qiáng)弱分明的“不等式”當(dāng)中，在明律師以法律之劍，已為超過五萬(wàn)名當(dāng)事人爭(zhēng)取到公平合理的拆遷權(quán)益。

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