保利望京

望京作為一個(gè)大型宜居社區(qū)，各小區(qū)的房產(chǎn)信息一直倍受關(guān)注。到底這些小區(qū)有哪些優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)?哪里的學(xué)區(qū)房更有價(jià)值?房?jī)r(jià)到底是會(huì)升還是會(huì)降?帶著這些疑問，從事房地產(chǎn)行業(yè)5年多的網(wǎng)友@跳法給 以專業(yè)視角，為大家分析“望京各個(gè)小區(qū)優(yōu)缺點(diǎn)”，希望對(duì)您有所幫助。

前言

在望京從事房產(chǎn)5年多，結(jié)合之前一個(gè)網(wǎng)友的帖子，淺談下望京樓盤，希望對(duì)大家有幫助。

望京適合客戶看中生活品質(zhì)，居住質(zhì)量，對(duì)學(xué)區(qū)沒有特別高要求。如果說學(xué)校，現(xiàn)在三帆，陳經(jīng)綸還可以。

買房的就是，非土豪買房子，要懂得妥協(xié)，戶型，朝向，環(huán)境，學(xué)區(qū)，配套，價(jià)格總有無法滿足的地方，又想戶型好南北通透得房率高環(huán)境好小區(qū)新學(xué)校一流配套完善價(jià)格還便宜，請(qǐng)選擇一次性付款，有些急著用錢的業(yè)主偶爾會(huì)賣的。

下面是對(duì)各小區(qū)的評(píng)論，排名不分先后，僅供參考。

遠(yuǎn)洋萬和公館

望京頂級(jí)豪宅，精裝修，只有5棟住宅樓408戶，小戶型主要在西區(qū)，房屋面積從171到840。小區(qū)法式古典園林設(shè)計(jì)風(fēng)格，臺(tái)地緩坡，下沉疊水錯(cuò)落有致，整個(gè)小區(qū)有2000株全冠移植珍貴喬木覆蓋，綠化率45%，環(huán)境優(yōu)美，還有溪流和7米高的下沉瀑布，獨(dú)享私家花園。遠(yuǎn)洋自家物業(yè)，全封閉式管理刷卡入戶，安全私密性很高。

東湖灣

原望京第一盤，小區(qū)品質(zhì)上佳，密度不大，內(nèi)部環(huán)境一流，靠著兩公園和北小河，小區(qū)有陳經(jīng)綸學(xué)校，周邊配套完善，家樂福，六佰本。戶型大總價(jià)高，現(xiàn)在大開間很受歡迎。使用率不是很高，臨河那排觀景一流。

保利中央公園

高檔新盤，一梯一戶，緊靠望京CBD，開發(fā)商有贈(zèng)送面積，得房率比房本上高。 緊鄰商業(yè)區(qū)。缺點(diǎn)：小區(qū)被道路分割成小塊，小區(qū)內(nèi)綠地面積小。小區(qū)外觀高大上，進(jìn)小區(qū)感覺密度較高，尤其是嘻林苑，缺少活動(dòng)空間，賞林苑和藝林苑較好。感覺不適合一般人全家居住，比較適合外企租住的高管。

融科橄欖城

原定位是普通住宅，物業(yè)不錯(cuò)，學(xué)校九年一貫制比較省心，緊靠望京CBD。橄欖城本身建筑品質(zhì)不錯(cuò)，物業(yè)在望京算很好的，小區(qū)內(nèi)很干凈，綠化也好。周邊商業(yè)完善。以前橄欖城的價(jià)格和上京新航線、華彩國(guó)際基本在一個(gè)檔次，隨著阿里巴巴落戶望京CBD，價(jià)格正式邁入第一梯隊(duì)，今后會(huì)是這區(qū)域高級(jí)白領(lǐng)們的首選。缺點(diǎn)：周邊早晚高峰擁堵嚴(yán)重，離地鐵稍遠(yuǎn)。

果嶺里class

望京老牌豪宅，密度小，品質(zhì)高，萬科物業(yè)也不錯(cuò)。學(xué)區(qū)現(xiàn)在是東湖街道派位，比以前全望京派位好不少。不過住這的基本也不在乎這些了。小區(qū)里比較安靜，低密度，有些明星還在里面住，大面寬，短進(jìn)深，主要是平層和躍層，舒適度非常高，小區(qū)墻磚不顯舊。缺點(diǎn)是位置略偏，地下車庫比較舊。

慧谷根園

慧谷系里的豪宅大戶型，靠著望京科技園，房源很少，知道的人也很少，交易量太低，沒有存在感。望京唯一一個(gè)聯(lián)排別墅區(qū)，小區(qū)地上三層，地下兩層，樓間距比較小，有點(diǎn)以前北京胡同的感覺。

大西洋新城

這小區(qū)大，歷史跨度長(zhǎng)，價(jià)格有高有低，樓有新有舊，橫跨兩檔實(shí)在不好定位。望京著名樓盤，陸續(xù)開盤十余年的長(zhǎng)壽盤，戶型變化的博物館，業(yè)主和物業(yè)斗爭(zhēng)的血淚史，許多大小中介的衣食父母。。。

小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)，有很大的人工湖，很多綠地，小區(qū)公立幼兒園很好，擠破頭。

ABC三個(gè)區(qū)是屬于早期，有五層不帶電梯和9層帶電梯兩種，比較奇葩的地方是電梯不能到車庫，只能從外面的行人口上下。帶院子不帶電梯的一層是最合適的。

D區(qū)：當(dāng)年曾是高大上的外銷公寓，現(xiàn)在也是不錯(cuò)，得過魯班獎(jiǎng)，戶型得房率都挺好，有些板樓正南正北，相當(dāng)不錯(cuò)。缺點(diǎn)：比較臨街，低層遮擋比較厲害。大部分戶型不是斜向就是東西，正南北的高層出房很少。

E區(qū)：這區(qū)就兩棟大塔樓，樓較新，在小區(qū)的北邊，比較安靜。開發(fā)商的地暖精裝修，目測(cè)質(zhì)量還行。缺點(diǎn)：塔樓的普遍缺點(diǎn)，沒有南北通透戶型，得房率不算高，在塔樓里還算好的。

F區(qū)：小區(qū)最受歡迎的區(qū)域，還再細(xì)分成幾個(gè)區(qū)，有低層小板樓和高層板塔。圍著小區(qū)人工湖，環(huán)境很好。

小板樓：南北向小板樓和斜向小板樓，單電梯，得房率高，密度最低。缺點(diǎn)：沒有無障礙通道，進(jìn)樓門以后要上樓梯，推嬰兒車搬東西不方便。

高板：東西向，挨著學(xué)校平時(shí)會(huì)比較吵。

高塔：各種角度斜，總體不錯(cuò)，出房少。

G區(qū)：12年開盤的最后一個(gè)區(qū)，新房，外觀一流。缺點(diǎn)：密度較高，遮擋比較嚴(yán)重，得房率低，好在有一些贈(zèng)送面積，戶型設(shè)計(jì)不是很好。性價(jià)比不如d區(qū)。南北向那棟樓靠小區(qū)內(nèi)的單元最合適。G區(qū)也是精裝修，還很新，單獨(dú)拿出來說的是有一棟310號(hào)樓，回遷樓環(huán)境不怎么好，價(jià)格比較低。

上京新航線

借了陳分合并望馨園小學(xué)的東風(fēng)，化身學(xué)區(qū)房一路暴漲。交通便利，配套齊全。缺點(diǎn)：小區(qū)建筑品質(zhì)一般物業(yè)一般。除了學(xué)區(qū)找不出特別的優(yōu)點(diǎn)和黑點(diǎn)。。。

華彩國(guó)際公寓

離超市地鐵最近的小區(qū)，小區(qū)比較小，密度高，出房不多，經(jīng)常被看房的忽略。小區(qū)總體品質(zhì)不錯(cuò)，得房率低是黑點(diǎn)。2號(hào)樓是高檔樓王，精裝質(zhì)量和物業(yè)費(fèi)都比其他樓高一截。離小學(xué)較遠(yuǎn)，上學(xué)要過幾個(gè)路口，附近只有其他小區(qū)的私立幼兒園。買這里，最大的因素就是生活方便，離地鐵近，超市近，電影院近，小區(qū)內(nèi)部密度高，環(huán)境還算不錯(cuò)，物業(yè)普通。小區(qū)小的好處是人不會(huì)太雜，進(jìn)出路短，缺點(diǎn)就是沒有教育配套了。這兩小區(qū)總體差不多，看重學(xué)區(qū)就選上京，不想一定上陳分就選華彩。華彩的價(jià)格比上京略低，居住質(zhì)量略高，房本寫的是住宅公寓，對(duì)公積金貸款有影響，其他的和商品房一樣。

國(guó)風(fēng)北京

小區(qū)大，有跑道，活動(dòng)范圍充足，小區(qū)內(nèi)有底商，整體來說就像橄欖城的低配版，也是不錯(cuò)的小區(qū)。首開的物業(yè)那就相當(dāng)?shù)囊话惆懔恕?/p>

季景沁園

也是望京有歷史的高檔小區(qū)，質(zhì)量有口皆碑，小區(qū)設(shè)施完善，人車分流，封閉小區(qū)，靠著地鐵望京西站，公交方便，開車易堵。吃虧也在于望京西是望京的邊緣區(qū)域，且學(xué)區(qū)一般，略顯舊。純居住的話，是不錯(cuò)的選擇。

慧谷陽光

同是望京早期高檔小區(qū)，如今靠近望京CBD，房?jī)r(jià)也是一路猛漲。小區(qū)內(nèi)部密度不大，挺舒服，樓間距大，樹木非常粗，環(huán)境很好。最大毛病是外墻用的涂料，顯舊，樓道電梯也顯舊。大部分戶型也不是很好，很多戶型主臥衛(wèi)生間占用了朝南的面積，或者是圓的飄窗利用率低。比較有特色的是圓形的那棟樓，一個(gè)圓形的大開間，便宜。

澳洲康都

靠近望湖公園，但也靠近五環(huán)，年代比較新，價(jià)格相對(duì)便宜。戶型豐富，圍合式建筑，臨近五環(huán)那一排有噪音，小區(qū)中央空調(diào)，有業(yè)主說有噪音。

寶星園&寶星國(guó)際

小區(qū)內(nèi)有陳經(jīng)綸學(xué)校，幼兒園，上學(xué)挺方便，望京SOHO北側(cè)，位置比較好。價(jià)錢適中，可以說是望京里綜合性價(jià)比比較高的一個(gè)小區(qū)。

華鼎世家

是望京西園里比較好的一區(qū)，小區(qū)不小，很多中介都推這的房，戶型大，靠著麒麟社，soho，生活挺方便，以前也是望京的豪宅。小區(qū)綠化還不錯(cuò)，面積大單價(jià)低。

首開知語城

建的也早，各方面都很普通，最近新開盤的首開國(guó)風(fēng)尚樾其實(shí)就是這的最后一塊地，原來是便民市場(chǎng)，現(xiàn)在要?jiǎng)?chuàng)望京新高價(jià)的樓盤。為了賣高價(jià)都拋棄了首開自己的物業(yè)。

中廣宜景灣&北京香頌

受累于望京西那個(gè)巨大天然氣罐和不知何時(shí)完工的龍韻公園，拆不掉的南湖渠，這兩小區(qū)都挺郁悶的，將來應(yīng)該有上升空間。和澳洲康都類似，都在望京的把角，中廣宜景灣因?yàn)橹伴_發(fā)商的原因大房子需要兩個(gè)資質(zhì)才能購買。

鹿港嘉苑

上四環(huán)很方便，離四元橋家樂福和宜家近，又不會(huì)像方舟苑一樣被堵住，去南湖公園也方便，在這一片算是好的樓盤。

朝庭公寓

純公寓式小區(qū)。較新，密度高，缺少活動(dòng)空間，且面對(duì)京密路和機(jī)場(chǎng)高速，噪音問題相對(duì)明顯，適合沒結(jié)婚或者公司租住的白領(lǐng)。

金隅麗港

小區(qū)里房子看著不算很新，臨近的會(huì)有些吵，里面板樓很不錯(cuò)，但是很少出房，價(jià)錢不低。

慧谷金色家園

靠近北小河，東湖灣，周邊環(huán)境不錯(cuò)，小區(qū)遠(yuǎn)看也挺漂亮，近看墻磚有掉落，樓比較斜，學(xué)區(qū)一般。

風(fēng)格雅園

小區(qū)很小，就倆板樓，出房也少，劃片三帆，小區(qū)看起來還可以。

望京花園

原來是北京市教委給高校老師謀的福利，一手房業(yè)主都是大學(xué)老師，但現(xiàn)在成分就比較復(fù)雜了。東區(qū)漂亮些，西區(qū)上學(xué)和交通更方便。東區(qū)有一大塊空地，最早規(guī)劃的教育用地，后來改成住宅用地要蓋高密度樓房，可能是廉租房遭到業(yè)主抵制，如今荒廢中，不知道將來如何。小區(qū)戶型多，出房也多，停車位嚴(yán)重不足，不看重樓外觀的話西區(qū)是不錯(cuò)的選擇。

南湖東園二區(qū)

不算次新，但是劃片陳分，價(jià)格不低。

望馨花園

陳分合并望馨園小學(xué)的最大受益者，能上陳分價(jià)格較低的小區(qū)。小區(qū)很多是以前的航空家屬樓，屬于一類經(jīng)濟(jì)適用房。板樓不帶電梯，使用率很高，很少出房，大部分現(xiàn)在交易的都是塔樓。

方舟苑

被中央美院，宜家，四元橋家樂福包圍，購物休閑方便，南門整天被通往宜家的車堵著，有花家地實(shí)驗(yàn)小學(xué)方舟苑小區(qū)，還不錯(cuò)。

圣馨大地

小區(qū)歐式建筑，塔樓，相對(duì)來說整體還不錯(cuò)的一個(gè)小區(qū)，唯一就是小區(qū)里有個(gè)賓館，對(duì)外開放，看房的時(shí)候可以和望京花園東區(qū)做個(gè)對(duì)比。

里外里

正對(duì)大西洋凱德mall，原本規(guī)劃不是住宅，后來硬被開發(fā)商弄成高密度樓盤，人員復(fù)雜，很多小公司，價(jià)格也漲不起來。

望京明苑&慧谷時(shí)空

望京明苑，星源國(guó)際公寓，慧谷時(shí)空：望京西園二區(qū)次新組合，商戶多，價(jià)格低。

博雅國(guó)際公寓

靠著北五環(huán)，和商業(yè)混在一起的70年產(chǎn)權(quán)公寓，原先沒有劃片學(xué)校，如今有派位了，價(jià)格漲了不少。

都市心海岸

位于大西洋東南門和西南門之間，小區(qū)不大，位置挺好，交通購物上學(xué)都挺方便，臨街底商，小區(qū)物業(yè)不是很好，樓道里的墻磚掉了沒有修理。

望京西園三區(qū)

望京西園三區(qū)屬于一類經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)于想高貸款的客戶來說不太合適，除非房子交易過變成商品房。小區(qū)里面有一些商業(yè)，不是人車分流的社區(qū)。小區(qū)戶型比較多，交通14號(hào)線15號(hào)線交點(diǎn)望京站比較方便。

望京新城

商品房，相對(duì)來說價(jià)錢比較便宜，交通購物比較方便，可以說是望京置換最高的社區(qū)。小區(qū)一層商業(yè)比較多，注重安靜的客戶不要考慮，對(duì)于預(yù)算有限又對(duì)居室有要求的客戶可以考慮。

世安家園

關(guān)注的客戶比較少，房子比較舊，臨近北小河，地鐵比較遠(yuǎn)。

結(jié)語

最后給一些買房客戶的一些建議，二手房沒有一個(gè)明確的定價(jià)，雙方都認(rèn)可的價(jià)錢就是房屋的價(jià)值。每個(gè)小區(qū)都會(huì)有那么兩三套價(jià)錢戶型綜合比較來說比較合適的房子，挑選房子的時(shí)候首先選幾個(gè)比較喜歡的小區(qū)，然后找個(gè)經(jīng)紀(jì)人大面的看看，確定好幾個(gè)戶型，最后選擇出性價(jià)比高的房子。選出第一首選房子，談價(jià)錢的時(shí)候最好交給經(jīng)紀(jì)人來談，交易周期一定要有富余。

感謝這位網(wǎng)友辛苦整理的望京各小區(qū)優(yōu)缺點(diǎn)分析，小編讀來覺得受益匪淺，對(duì)于想要買房換房的親來說，可謂是非常有參考價(jià)值了?？赡苓€有一些小區(qū)沒有涉及到，歡迎您補(bǔ)充說明，或者有不同的觀點(diǎn)，也歡迎您在文章右下角寫留言討論，或者點(diǎn)擊本文左下角閱讀原文進(jìn)入鄰友圈

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