22日，一則“珠海一房企打響‘五折’賣房第一槍，金灣區(qū)某知名樓盤備案價2.8萬/m²，開發(fā)商打折賣1.4萬-1.5萬/m²”的消息在社交媒體上引起廣泛關(guān)注。

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第一財經(jīng)從多方了解到，前述網(wǎng)傳消息所指樓盤為位于珠海金灣區(qū)航空新城、由上市房企寶龍地產(chǎn)和雅戈?duì)栔脴I(yè)共同操盤的“金灣·寶龍城”項(xiàng)目（預(yù)售證備案名為金灣寶龍廣場）。該樓盤項(xiàng)目主要面向剛需客群，房屋面積在68-110平方米左右。2020年，該商品住房項(xiàng)目取得預(yù)售證，其中部分在售樓盤預(yù)計在明年6月交房。

“（開發(fā)商）才重新下調(diào)備案價不久，最初備案價在2.4萬-2.8萬/m²左右，實(shí)際銷售均價也在2.5萬-2.6萬/m²。根據(jù)珠海住建局最新的房價備案規(guī)則，實(shí)際銷售價格不得低于備案價的85%。目前，寶龍城這個項(xiàng)目在下調(diào)備案價之后，再按照最低折扣85折走，實(shí)際售價降到1.5萬/m²左右，對于購房者來說，如果當(dāng)下買入，相當(dāng)于每平米凈賺1萬元?！辨溂夷撤慨a(chǎn)中介22日晚間告訴記者。

根據(jù)珠海住建局官網(wǎng)最新公示信息，7月26日，金灣寶龍廣場三期D區(qū)域共計196套房源進(jìn)行調(diào)價，調(diào)價后備案均價為18967.07元/m²。三個月前，也即4月3日，D區(qū)域已有214套房源的備案價進(jìn)行調(diào)降，由2021年最初的備案均價26889.95元/m²下調(diào)至20804.33元/m²。

值得注意的是，前述部分房源年內(nèi)兩次下調(diào)備案價。以金灣寶龍廣場三期D區(qū)域1棟1201室為例，該房源總面積為69平米左右，2021年最初備案價為28002.57元/m²，今年4月下調(diào)至21745.32元/m²，并在7月底降為19783.96元/m²，僅備案價降幅就達(dá)到30％左右。

23日上午，第一財經(jīng)記者致電珠海金灣區(qū)住建局，一名主管房地產(chǎn)交易科室的工作人員在電話中表示，目前，寶龍城項(xiàng)目采取的降價推盤做法為合理的市場行為。在珠海，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商可以每個季度向珠海市住建局申請調(diào)整一次新房備案價，調(diào)整后，只要售價不低于備案價的八五折，就可以正常辦理網(wǎng)簽。

2016年，珠海市發(fā)布《關(guān)于我市商品房銷售價格備案的通知》，要求從當(dāng)年10月6日起，珠海全市區(qū)域內(nèi)，新建商品房在銷售（預(yù)售和現(xiàn)樓銷售）前，必須辦理價格備案，并嚴(yán)格落實(shí) “一套房一標(biāo)價”。2022年4月，珠海市調(diào)整了房價備案規(guī)則方案，實(shí)際銷售價格由此前的不得低于備案價的90%調(diào)整為85%；調(diào)整備案均價的間隔時間在3個月以上。

“比方說，有些人前些年可能花2萬多買房，隨著后來市場好轉(zhuǎn)，這處房源的備案單價可能升到3萬元，開發(fā)商也不可能讓這些業(yè)主去補(bǔ)1萬塊?！痹撁ぷ魅藛T進(jìn)一步說。他表示，目前，珠海市對于新建商品房備案價每季度上調(diào)有比例限制，但對于下調(diào)尚無比例限制。近期以來，部分開發(fā)商可能存在資金鏈緊張的問題，希望通過以價換量加速回籠資金或盤活其他區(qū)域的樓盤項(xiàng)目。只要基于現(xiàn)行備案規(guī)則并經(jīng)由市住建部門審核通過，即為合規(guī)行為。

第一財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，自去年以來，在珠海市內(nèi)，類似于“金灣·寶龍城”這樣的剛需和改善型新房項(xiàng)目，大量房源下調(diào)備案價的事情時有發(fā)生。其中，在金灣和斗門等非中心城區(qū)，這一現(xiàn)象尤為明顯。

以位于斗門區(qū)、房源建筑面積在90平米左右的剛需盤雙子星大廈為例，該項(xiàng)目開發(fā)商是珠海格力房產(chǎn)有限公司。2019年，該樓盤1、2棟最初備案均價為18002.01元/m²，這兩棟房源已在2021年10月交房，但直至目前，仍有部分房源未出售。2023年7月26日，該樓盤1、2棟尚未出售的19套新房備案均價下調(diào)至10795.56元/m²，實(shí)際售價則在備案價基礎(chǔ)上進(jìn)一步打85折，也即9200元/m²左右。目前售價也相當(dāng)于最初備案價的5折左右。

改善型新房價格相對更加韌性，但即便如此，一些熱門項(xiàng)目也遭遇備案價下調(diào)。以位于金灣區(qū)，由融創(chuàng)開發(fā)的云水觀棠花園項(xiàng)目為例，2022年10月該項(xiàng)目A區(qū)3棟樓房源備案均價為27066.53元/m²，但在今年8月2日，3棟78套未售房源均價調(diào)降至25959.62元/m²。

珠海金灣、斗門等區(qū)域大量新房備案價下調(diào)，與兩地新房庫存量大、去化難不無關(guān)系。

世聯(lián)行相關(guān)研報顯示，2022年各月，珠海樓市成交量同比2021年各月均有一定下滑，成交價格呈直線小幅下滑態(tài)勢，整體市場面較為冷淡，項(xiàng)目開盤加推也有所減緩，樓市整體趨于低迷。其中，中心城區(qū)由于住房資源稀缺且沒有新項(xiàng)目入市，部分商品住房項(xiàng)目成交價仍有所上漲；但在斗門、金灣航空新城等區(qū)域，由于在售項(xiàng)目多，項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，配套仍待完善等原因，全年以去庫存為主，房價持續(xù)走低。

進(jìn)入2023年之后，珠海首套房貸最低利率已降至3.6%，樓市成交也一度有所回暖，但由于非中心城區(qū)新房庫存量大，開發(fā)商仍處于“內(nèi)卷式”打折促銷階段。以寶龍城項(xiàng)目所處的金灣區(qū)為例，根據(jù)世聯(lián)行研報，今年上半年，金灣供應(yīng)量大幅回落，區(qū)域市場呈現(xiàn)以量換價態(tài)勢，航空新城及其周邊項(xiàng)目走量加快，房價則繼續(xù)下行。

不過對于前述“金灣·寶龍城”項(xiàng)目，也有當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V記者，雖然已大幅降價，但一些購房者仍存在猶豫心理，這或與寶龍地產(chǎn)資金緊張，而周圍商業(yè)項(xiàng)目寶龍廣場也一度停工有關(guān)。

“金灣·寶龍城”項(xiàng)目開發(fā)商為珠海鵬灣置業(yè)有限公司。企查查信息顯示，該公司為珠海寶龍嘉納房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資子公司，后者由雅戈?duì)栔脴I(yè)控股有限公司與上海鵬熾實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司共同控股，并各占50%的股權(quán)。其中，雅戈?duì)枌τ谥楹ｙi灣置業(yè)有限公司提供了30000萬元擔(dān)保。

近日，有投資者在投資者交易平臺上向雅戈?duì)?(600177.SH)董秘提問稱：近期雅戈?duì)柕暮蠣I公司珠海鵬灣置業(yè)有限公司旗下金灣寶龍廣場備案價格持續(xù)下降，公司管理層是否關(guān)注到？該項(xiàng)目商品房價格是否會對該公司未來現(xiàn)金流造成重大不利影響？公司對珠海鵬灣置業(yè)有限公司提供了擔(dān)保，是否了解珠海鵬灣置業(yè)有限公司目前經(jīng)營情況、相關(guān)輿情，以及是否存在信用風(fēng)險？

雅戈?duì)柗矫?月22日晚間回應(yīng)稱，該公司對于珠海鵬灣的擔(dān)保計劃已經(jīng)經(jīng)過股東大會審批，但是實(shí)際并未發(fā)生。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如有發(fā)生，公司將會及時披露。另外，關(guān)于珠海項(xiàng)目的市場情況和經(jīng)營情況，公司也將會持續(xù)關(guān)注。

（文章來源：第一財經(jīng)）

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