2021年，物業(yè)行業(yè)并購市場火熱，據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)數(shù)據(jù)，截至2021年12月31日，共有29家上市物企發(fā)起53項(xiàng)并購，并購交易總額達(dá)355.88億 元。

同時(shí)，并購事項(xiàng)推進(jìn)中也存在變數(shù)，彰泰物業(yè)輾轉(zhuǎn)旭輝永 升服務(wù)，終被融創(chuàng)服務(wù)接盤；歷經(jīng)三個(gè)月，融創(chuàng)服務(wù)收購第一服務(wù)終告失??；財(cái)信發(fā)展以 1.98 億收購安徽誠和物業(yè)，又以 2.1 億轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)。恒大物業(yè)與合生并購失敗，去向未定。

房地產(chǎn)整治政策的過度疑慮及信貸危機(jī)所引發(fā)的不確定性擔(dān)憂情緒也延展到物業(yè)管理行業(yè)，在資本市場端，物業(yè)板塊表現(xiàn)不盡人意，股價(jià)一路下行。

未來物企之間的競爭更加多面化、立體化。

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01

全年收購金額近360億

1. 全 年收購金額近360億

2021年物業(yè)管理行業(yè)并購市場異?；钴S。根據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)數(shù)據(jù)，截至2021年12月31日，并購交易總額達(dá)355.88億元，交易所付總代價(jià)為上年同期（94.30億元）的3.77倍。僅一季度，上市物企共計(jì)公告12起并購事件，交易金額總額115.21億元，已超過2020年全年交易金額。

圖：2018年-2021年上市物企披露的并購交易金額及數(shù)量

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

其中，超10億元的并購達(dá)七項(xiàng)，前十大并購金額占年度金額超八成。截至2021年底，上市物企發(fā)起的并購事項(xiàng)中，有7項(xiàng)交易金額超過10億元，包括：行業(yè)首例百億并購案例——碧桂園服務(wù)不超過100億元的代價(jià)收購富力物業(yè)，碧桂園服務(wù)最終以現(xiàn)金代價(jià)72.25億元收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)94.62%的股權(quán)，并以33億元收購鄰里樂等。

此外，2021年，前十大并購交易總金額達(dá)292.58億元，為2020年同期（77.42億元）的3.78倍。前十大交易總金額占總金額的比例達(dá)82.21%，略高于上年同期82.10%。

圖：2021年上市物企交易金額前十收并購事項(xiàng)

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

截止到2021年底，涉及基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的收并購共35項(xiàng)，其中，有19家企業(yè)發(fā)起的30項(xiàng)收并購披露了標(biāo)的企業(yè)在管面積。數(shù)據(jù)顯示，收購?fù)瓿珊?，這30項(xiàng)收并購可為并購方增加潛在在管面積約6.83億平方米，其中，碧桂園服務(wù)收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)和鄰里樂可為其增加潛在在管面積3.47億平方米，涉及金額達(dá)205.25億元，均處于首位。年初，合景悠活并購了相當(dāng)于其兩倍的雪松智聯(lián)科技，并于6月份并購了上海申勤物業(yè)，為其增加潛在在管面積1.04億平方米，涉及金額達(dá)18.14億元。

圖：2021年以來部分上市物企收并購事項(xiàng)（基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域）

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

物企在通過收并購實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，也將并購范圍延伸到多元業(yè)態(tài)。非住宅物業(yè)專業(yè)壁壘較高，物企可以通過收并購來補(bǔ)強(qiáng)多元業(yè)態(tài)的發(fā)展，并與自身業(yè)態(tài)布局產(chǎn)生協(xié)同。2021年，上市物企多業(yè)態(tài)并購延伸至航空物業(yè)、商管物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、公建物業(yè)、政府機(jī)關(guān)物業(yè)，以及家居港及汽博城物業(yè)、物流工業(yè)園等物業(yè)。

圖：2021年以來上市物企在多元業(yè)態(tài)方面的收并購事項(xiàng)一覽

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

此外，物企通過并購可補(bǔ)強(qiáng)企業(yè)區(qū)域布局，推進(jìn)城市深耕。2021年多家物企抓住并購的窗口期，收購區(qū)域內(nèi)龍頭或區(qū)域內(nèi)深耕企業(yè)，實(shí)現(xiàn)自身在空白區(qū)域的補(bǔ)強(qiáng)，或與現(xiàn)有布局區(qū)域形成呼應(yīng)和協(xié)同，從而加大區(qū)域深耕，增強(qiáng)管理密度，加大對重點(diǎn)區(qū)域的發(fā)力，推進(jìn)全國化布局。

圖：2021年以來上市物企補(bǔ)強(qiáng)區(qū)域布局方面的收并購事項(xiàng)一覽

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

隨著物企加強(qiáng)對增值服務(wù)的重視，收并購縱向拓展至多元化服務(wù)領(lǐng)域以及專業(yè)化服務(wù)領(lǐng)域。2021年共有5家上市物企發(fā)起5項(xiàng)增值服務(wù)相關(guān)的收并購，業(yè)務(wù)拓展至餐飲、家居裝修、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)和快遞柜等領(lǐng)域。同時(shí)，社區(qū)零售、養(yǎng)老、托育、教育、社區(qū)旅游、停車場、智能化系統(tǒng)等領(lǐng)域也是物企重點(diǎn)布局方向。

圖：2021年以來上市物企在增值服務(wù)領(lǐng)域收并購事項(xiàng)一覽

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

此外，2021年共有8家上市物企發(fā)起13項(xiàng)專業(yè)服務(wù)相關(guān)的收并購，且有十項(xiàng)均與環(huán)衛(wèi)服務(wù)相關(guān)。通過并購環(huán)衛(wèi)服務(wù)領(lǐng)域相關(guān)專業(yè)公司成為物企切入城市服務(wù)的主要途徑。憑借收并購環(huán)衛(wèi)領(lǐng)域的專業(yè)公司，將有助于物企迅速實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸突破，提升企業(yè)在城市綜合管理領(lǐng)域的影響力及市場占有率。

圖：2021年以來上市物企在專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域收并購事項(xiàng)一覽

數(shù)據(jù)來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

02

政策和充足資金支撐市場活躍度

1. 全 年收購金額近360億

2021年，物業(yè)管理行業(yè)熱度尤為高漲，成為年度重點(diǎn)話題之一。而在這背后的原因，主要在于其在政策端、企業(yè)自我驅(qū)動端和資金端的強(qiáng)力支持。

從政策端來看，年內(nèi)，行業(yè)出臺多項(xiàng)政策，良好的政策環(huán)境推動行業(yè)的發(fā)展，市場競爭加大，行業(yè)整合和收并購加快。

從企業(yè)端來看，迫切擴(kuò)規(guī)模的需求，驅(qū)動企業(yè)發(fā)起并購。在年初，多家物企即披露了未來三至五年規(guī)模擴(kuò)張目標(biāo)，為全年的規(guī)模擴(kuò)張?zhí)岢鲋敢?。如，合景悠活在管?guī)模3年8倍；世茂服務(wù)提出規(guī)模3年5倍；恒大物業(yè)2021年在管面積將破6億平方米，合約面積不低于8億平方米；碧桂園服務(wù)則表示2025年規(guī)模超18億平方米等。

圖：部分上市物企未來三至五年業(yè)績指引

資料來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

從資金端來看，根據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)數(shù)據(jù)，48家上市物企上市共募集資金中，計(jì)劃用于收并購的金額占比61.51%。其中，已使用的金額中，用于收并購的金額占已使用募集資金總額的65.85%，收并購為募集資金最大用途。同時(shí)，通過配售再融資，成為支撐物企并購重要的資金來源。根據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)統(tǒng)計(jì)，近三年上市物企起25次配股或可轉(zhuǎn)股債券，籌集金額總值達(dá)559.03億港元。僅2021年共有8家上市物企發(fā)起11項(xiàng)配售或可轉(zhuǎn)股債券，募集資金凈額達(dá)345.67億港元。截止到目前，募集資金已使用308.51億港元，使用率達(dá)88.72%。已使用的募集資金中有276.83億港元用于收并購，占已使用金額的89.73%。

圖：配股募集資金使用方向（已使用）

資料來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

03

地產(chǎn)變局引

發(fā)收并購

1. 全 年收購金額近360億

2021年，并購市場由“大魚吃小魚”轉(zhuǎn)向 “大魚吃大魚”，并購標(biāo)的從中小型物企、獨(dú)立第三方物企向地產(chǎn)旗下物企、頭部企業(yè)、上市企業(yè)、擬上市物企演變。而這主要是由于地產(chǎn)變局為并購市場輸入更多的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

因融資政策收緊，部分房企出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張，風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，為緩解流動性壓力，部分房企出售旗下物企換取現(xiàn)金，引發(fā)行業(yè)多項(xiàng)重大收并購。例如，碧桂園服務(wù)收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)、彩生活部分核心資產(chǎn)鄰里樂等。

圖：2021年地產(chǎn)變局引發(fā)的收并購事項(xiàng)

資料來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

此外，除了上市物企公告披露的收并購事項(xiàng)，非上市物企中，由地產(chǎn)變局引發(fā)的物業(yè)并購也有發(fā)生，例如龍湖智慧服務(wù)收購億達(dá)服務(wù)、楷林商服；萬物云收購伯恩物業(yè)等。

對標(biāo)歷年并購事項(xiàng)，歷年參與收并購事項(xiàng)的國資物企寥寥無幾。2021年，僅有招商積余、金融街物業(yè)和建發(fā)物業(yè)3家具有國資背景參與方發(fā)起5項(xiàng)并購，交易對價(jià)為4.56億元，并購標(biāo)的主要涉及城市環(huán)衛(wèi)、市政服務(wù)、醫(yī)院物業(yè)和政府物業(yè)等專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域和多業(yè)態(tài)服務(wù)領(lǐng)域。年內(nèi)，國資背景企業(yè)仍較為謹(jǐn)慎，但已逐步入局。

圖：2021年國資背景的上市物企的收并購事項(xiàng)

資料來源：克而瑞物管&中物研協(xié)

當(dāng)前，行業(yè)的市場格局仍較為分散且競爭較大，擴(kuò)規(guī)模、提高市場占有率，仍是物企重要的訴求之一。其中，收并購是企業(yè)快速提高管理規(guī)模的重要方式。

2021年，行業(yè)并購市場火熱，但亦充滿變數(shù)。并購市場的標(biāo)的變，由中小物企向頭部物企、上市物企、擬上市物企演變，更多的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的入場；入局者變，由民企主導(dǎo)，向國資背景企業(yè)逐步入局；格局變，手握大量現(xiàn)金的企業(yè)減少，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的增多，并購市場由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。

并購市場標(biāo)的、入局者、格局的轉(zhuǎn)變，標(biāo)志著行業(yè)逐漸邁向理性和成熟，而并購中懸而未決和失敗的事項(xiàng)，也表明并購中蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，仍需加強(qiáng)警惕。投前的盡調(diào)、交易細(xì)節(jié)的擬定和把控，需要前期專業(yè)的指導(dǎo)，以契合戰(zhàn)略需求及后續(xù)進(jìn)程的順利開展。而投后管理則關(guān)乎雙方整合的效果和長期可持續(xù)發(fā)展，如何統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理、整合人力資源、推進(jìn)業(yè)務(wù)模式重組和企業(yè)文化的整合仍是并購后雙方的重大考驗(yàn)。

本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”（ID:dzypls），作者：克而瑞物管，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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